农村集体土地出租确实需要村民代表三分之二以上同意，这是基于相关法律法规的明确规定和民主决策原则的要求。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律依据与民主决策要求
法律基础：
- 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，农村集体土地的出租，特别是集体经营性建设用地的出租，必须遵循严格的法律程序和民主决策原则。
民主决策程序：
- 集体土地流转（包括出租）需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，方可进行。这一规定旨在充分保障农民集体对土地的民主管理和决策权利，确保集体土地流转事项能够真实反映大多数集体成员的意愿。
二、不同出租情况的具体分析
出租给本集体经济组织成员：
- 即使是在本集体经济组织内部进行土地出租，也需要经过一定的民主程序，让村民了解相关情况并参与决策。特别是在涉及土地利用方式的重大改变或对村民利益有重大影响的情况下，更需严格遵守表决程序，以保障大多数村民的利益。
出租给本集体经济组织以外的单位或个人：
- 这种情况下，出租行为的要求更为严格。除了需要经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意外，还必须报乡（镇）人民政府批准。这一规定旨在防止村集体土地被随意流转给外部主体，从而损害本集体经济组织成员的利益，并确保土地的合理利用和农村经济社会的稳定发展。
三、合法出租的条件与流程
合法出租的条件：
- 遵循法定的民主决策程序；
- 出租行为符合相关法律法规的规定；
- 出租合同内容合法、有效且明确双方权利义务关系。
出租流程：
- 提出议案：由村集体经济组织或村民委员会提出土地出租的议案，并说明出租的理由、价格、用途等关键信息。
- 召开村民会议或村民代表会议：对议案进行讨论和表决，确保获得三分之二以上成员或村民代表的同意。
- 公示与征求意见：在村民会议通过后，将决议结果进行公示，并征求村民的意见和建议。
- 报请政府审批：将村民会议的决议及相关材料报送政府相关部门进行审批。
- 签订书面合同：在政府审批通过后，由村集体经济组织与承租方签订正式的土地出租合同，并办理相关的产权过户手续（如需）。
四、未经法定程序的后果
如果未经法定程序取得村民同意擅自出租村集体土地，该出租行为可能面临被认定为无效的风险。同时，相关部门有权责令改正或进行治理，甚至要求恢复土地原状，以维护村集体的合法权益和土地的正常使用秩序。
总结与建议：
农村集体土地出租是一个涉及村民集体利益的重大问题，必须严格遵循法定的程序和民主决策的原则。在实施出租行为前，务必确保获得村民会议或村民代表会议三分之二以上成员或代表的同意，并按照规定的流程进行操作。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。