结论：签了租房定金协议但没签合同，定金能否退还主要取决于违约方是谁以及是否存在不可归责于双方的原因。以下是具体分析：

一、因租客原因导致未能签订合同

1. 情形描述：租客因自身原因（如改变主意、找到更合适的房子等）决定不租了。
2. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。
3. 实例说明：假设你向房东交了1000元定金后，因个人原因不想租了，此时房东有权不退还这1000元定金。

二、因房东原因导致未能签订合同

1. 情形描述：房东因自身原因（如将房子租给别人、房子有问题不能住等）导致无法签订租赁合同或无法按照约定出租房屋。
2. 法律依据：同样依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
3. 实例说明：假设你交了2000元定金准备租房，但房东在签合同前把房子租给了其他人，此时你有权要求房东双倍返还定金，即4000元。

三、因不可归责于双方的原因导致未能签订合同

1. 情形描述：因一些客观原因（如政府出台新政策、房屋突发意外损坏等）导致合同无法签订。
2. 处理原则：根据公平原则，房东应当将定金退还给租客。
3. 实例说明：如果你交了定金后，房子因意外损坏无法正常出租，房东应退还定金。

四、特殊情况下的定金处理

• 虽未签订书面合同，但存在口头约定且一方已履行主要义务：
  • 在这种情况下，即使双方没有签订书面租赁合同，但如果存在口头约定，并且你已经实际入住或房东已经接受了除定金之外的部分租金，这可以视为合同以行为方式成立。此时定金的处理应按照双方约定或合同履行情况来确定。若你中途毁约，定金可能不予退还；若房东违约，则需承担相应责任。

五、建议与注意事项

1. 明确约定：为避免日后产生纠纷，建议在租房过程中尽量通过书面形式明确双方的权利和义务，特别是关于定金的处理方式。
2. 保留证据：保存转账记录、沟通录音/聊天记录、收据等材料，明确定金性质及支付目的。
3. 协商解决：一旦发生争议，双方应首先尝试通过协商的方式解决。
4. 法律途径：如果协商不成，可以通过法律途径维护自己的合法权益，例如向法院起诉，此时需提供证据证明对方违约或自身无过错。小额案件可通过简易程序快速处理。

额外提醒：

• 口头约定风险：未签书面合同时，需通过微信、短信等固定关键条款（如定金用途、退款条件）。
• 定金与订金区别：“定金”受法律保护，“订金”通常视为预付款，可协商退还。
• 中介责任：若通过中介交易，可要求其协助调解或提供证据。

如有更多疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供更详细的法律建议。