结论前置：物业要求业委会签订合同后才返还小区公共收益，这一行为是否合法，需根据具体情况判断，但核心在于合同内容是否合法合规且符合业主共同利益。以下从不同角度进行分析。
1. 合同签订的合法性基础
- 法律依据：根据《民法典》及相关物业管理规定，小区公共收益（如广告位出租、场地使用费等）属于全体业主共有，业委会作为业主大会的执行机构，有权代表业主管理公共收益。若物业要求签订合同，需确保合同内容不违反法律法规，且经业主大会或业主共同决定授权。
- 关键点：合同需明确公共收益的分配比例、使用方式、监督机制等，且不得剥夺业主对公共收益的知情权和监督权。若合同条款侵犯业主权益（如私自截留收益、未公开账目），则可能因违法而无效。
2. 物业要求签合同的合理性分析
- 可能目的：物业可能希望通过合同规范公共收益的管理流程，避免后续纠纷（如收益使用不透明、分配争议）。但这一要求需以业主利益为前提，而非物业单方面利益。
- 不合理情形：若物业以“不签合同就不返还收益”为要挟，或合同中设置不公平条款（如高额管理费、模糊责任划分），则可能构成对业主权益的侵害，此时签订合同的行为不合法。
3. 业主及业委会的应对建议
- 审查合同内容：业委会在签订前应仔细审查合同条款，确保其符合《物业管理条例》及业主大会决议。必要时可咨询律师或召开业主大会讨论。
- 要求公开透明：无论是否签订合同，物业均需定期公开公共收益的收支情况，接受业主监督。这是物业的法定义务（《物业管理条例》第四十四条）。
- 法律途径：若物业拒绝返还公共收益或合同条款违法，业委会可代表业主通过诉讼或行政投诉（如向房管部门举报）维护权益。
4. 特殊情形：未签合同时的权益保障
- 公共收益归属：即使未签合同，公共收益仍属全体业主所有，物业无权擅自占用。业委会可通过书面催告、律师函等方式要求物业返还。
- 证据收集：业主或业委会应保留公共收益的相关证据（如合同、收入凭证），以便在纠纷中主张权利。
总结与建议
物业要求签合同后才返还公共收益的行为是否合法，取决于合同内容是否合法合规且符合业主共同利益。若合同条款公平、透明，且经业主大会授权，则签订合同是合理的；反之，若合同存在侵权条款或物业以此要挟，则可能违法。
建议：
- 业委会在签订合同前，务必审查条款并征求业主意见；
- 无论是否签合同，物业均需公开公共收益账目；
- 遇纠纷时，及时通过法律途径维权。
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