物业确实需要和业主签订合同，这是明确双方权利和义务的重要法律文件。以下从不同角度对此问题进行详细分析：
一、新建项目的情况
在新建房地产项目中，通常由开发商与物业公司签订《物业前期管理合同》。这一合同在业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，对业主具有法律约束力。其法律依据在于《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，该条款明确规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。”这意味着，即使业主未直接参与合同的签订，也需遵守该合同中的各项规定。
二、已运营项目的情况
对于已经进入正式运营阶段的项目，若业主数量较少，则主要业主会直接与物业公司签订《物业服务合同》。这一合同详细规定了物业服务的内容、标准、费用以及双方的权利和义务，是保障物业服务质量和业主权益的重要依据。同样，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，该合同对全体业主具有法律约束力。
三、业委会成立后的情况
在业委会成立后，情况会有所变化。此时，业委会会代表全体业主与物业公司签订物业管理合同。这一合同取代了前期物业服务合同，成为新的物业服务依据。业委会作为业主的代表，有权选聘和解聘物业服务企业，并签订相应的物业服务合同。这一过程中，合同的签订和执行都需严格遵守相关法律法规，确保业主的权益得到充分保障。
四、法律建议与风险提示
签订合同的重要性：无论是开发商、业委会还是业主直接与物业公司签订合同，都需明确合同中的各项条款，包括服务内容、标准、费用以及违约责任等。这有助于避免后续纠纷的发生，保障双方的合法权益。
审查合同条款：在签订合同前，业主或业委会应仔细审查合同条款，确保各项内容符合法律法规和自身利益。如有疑问或不明之处，应及时向专业律师咨询。
保留证据：在合同履行过程中，双方都应保留好相关证据，如缴费凭证、服务记录等。这有助于在发生纠纷时，提供有力的证据支持。
及时维权：如发现物业公司存在违约行为或服务质量不达标等情况，业主或业委会应及时向物业公司提出异议，并要求其整改。如物业公司拒不整改或整改不到位，业主或业委会可依法向相关部门投诉或提起诉讼。
作为业主或业委会成员，在签订和执行物业服务合同过程中，应充分了解相关法律法规和合同条款，确保自身的合法权益得到充分保障。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。