物业用房证明并非必须由物业公司扣章，其有效性取决于出具主体及证明内容的合法性与真实性。以下从不同角度对此问题进行分析：
一、物业用房证明的出具主体
物业公司：
- 物业公司作为物业服务的管理者，通常对物业用房的使用情况有较为详细的了解。因此，物业公司可以出具物业用房证明，但该证明需基于其实际管理情况和记录，且需保证内容的真实性和准确性。
- 物业公司扣章并非证明有效的唯一条件，关键在于证明内容的真实性和合法性。如果物业公司出具的证明内容不实或存在误导，即使扣章也无效。
其他相关主体：
- 除了物业公司，物业用房的所有权人（如开发商或业主委员会）也可以出具物业用房证明。这些主体出具的证明同样需要保证内容的真实性和合法性。
- 在某些情况下，政府相关部门（如房管局）也可能出具物业用房证明，这些证明通常具有更高的权威性和公信力。
二、物业用房证明的有效性
内容真实性：
- 物业用房证明的有效性首先取决于其内容的真实性。无论出具主体是谁，证明内容都必须真实反映物业用房的使用情况、权属关系等关键信息。
- 如果证明内容存在虚假或误导性信息，那么该证明将无效，并可能引发法律纠纷。
形式合法性：
- 除了内容真实性外，物业用房证明的形式也需要符合法律规定。例如，证明文件可能需要加盖出具主体的公章或法定代表人签字等，以证明其合法性和有效性。
- 但需要注意的是，加盖公章或签字并非证明有效的唯一条件，关键在于证明内容是否真实、合法，以及出具主体是否具有相应的出具资格。
三、法律建议
核实出具主体资格：
- 在接受物业用房证明时，应首先核实出具主体的资格和权限。确保出具主体具有出具该证明的合法资格和权限。
审查证明内容：
- 仔细审查证明内容，确保其真实、准确、完整地反映了物业用房的使用情况、权属关系等关键信息。
保留相关证据：
- 在涉及物业用房的纠纷中，应保留好相关证据，如物业用房证明、合同、协议等，以备不时之需。
寻求专业法律帮助：
- 如果对物业用房证明的有效性存在疑问或争议，建议及时寻求专业律师的帮助，以维护自身合法权益。
如有任何关于物业用房证明或其他房产问题的疑问，请直接向我咨询。我将根据您的具体情况，提供专业、全面的法律建议。