房屋漏水时，物业公司的责任需根据具体情况判断，以下从不同角度进行分析：

一、法律依据与责任判定

1. 《物业管理条例》
   物业公司对房屋共用部位（如外墙、屋顶、公共管道）负有维修、养护义务。若因维护不当导致漏水，物业公司需承担责任。例如，公共管道破裂或屋顶老化未及时修缮，造成业主损失，物业公司应负责维修并赔偿合理损失。

2. 《民法典》侵权责任编
   若漏水由物业公司过错（如未及时修缮公共设施）造成他人损失，物业公司应承担赔偿责任。赔偿范围包括直接财产损失（如家具、装修损坏）及合理维权费用（如鉴定费、诉讼费）。

3. 物业服务合同
   具体责任以业主与物业公司签订的合同条款为准。若合同明确约定物业公司需定期检修公共设施或提供应急响应服务，而物业公司未履行，则需承担违约责任。

二、常见情形与责任划分

三、关键判定标准

1. 漏水原因是否与物业职责相关

   • 公共区域设施损坏（如屋顶漏水、管道破裂）导致的漏水，物业公司通常需担责。
     
   • 业主自身原因（如装修破坏防水层、私改管道）导致的漏水，物业公司一般免责。

2. 物业公司是否履行了维护义务

   • 若物业公司已按合同约定定期检查、维修公共设施，并留存记录（如维修日志、照片），可减轻或免除责任。
     
   • 若物业公司未履行维护义务（如长期未检修屋顶、未清理排水管道），则需担责。

3. 是否存在不可抗力因素

   • 台风、地震等自然灾害引发的漏水，物业公司通常不担责，但需证明已采取合理预防措施（如提前发布预警、加固设施）。

四、业主应对策略

1. 保留证据

   • 拍摄漏水现场照片/视频，记录损失物品清单及价值凭证（如购买发票、维修报价单）。
     
   • 保存与物业公司的沟通记录（如报修单、微信聊天记录）。

2. 及时报修

   • 向物业公司提交书面报修单，明确漏水位置、时间及影响范围，要求限期处理并记录沟通过程。
     
   • 若物业公司未及时响应，可向业主委员会或住建部门投诉。

3. 协商赔偿

   • 若因物业失职导致损失，可依据合同或法律规定主张赔偿。赔偿范围包括直接损失（如家具、装修修复费用）及间接损失（如临时居住费用）。
     
   • 协商时注意保留书面协议，明确赔偿金额、支付方式及期限。

4. 法律途径

   • 协商无果时，可向人民法院提起诉讼，要求物业公司赔偿损失。诉讼时需提交证据材料（如漏水照片、维修报价单、报修记录）。
     
   • 若漏水由第三方（如邻居、装修公司）造成，可追加被告，要求共同承担赔偿责任。

五、典型案例参考

• 案例1：某小区屋顶年久失修漏水，物业公司长期未处理，法院判决其赔偿业主家具损失及修复费用。

  • 法律分析：屋顶属于公共部位，物业公司未履行维修义务，需承担赔偿责任。

• 案例2：业主私自改造卫生间防水层导致楼下渗水，物业公司无需担责。

  • 法律分析：漏水由业主自身行为导致，物业公司无管理过失，免除责任。

若您遇到房屋漏水问题，建议首先保留证据并及时报修。若因物业失职导致损失，可依据合同或法律规定主张赔偿。如有进一步疑问，可直接向我咨询。