商业楼楼上出租做旅馆并增加卫生间是否合法，需根据具体情况判断，主要涉及建筑物使用性质变更、规划许可、消防安全及相邻权等多个法律层面。以下从不同角度详细分析：

1. 建筑物使用性质变更

• 核心前提：商业楼原设计用途若非旅馆，出租后改为旅馆并增加卫生间，属于使用性质变更。
• 法律要求：根据《民法典》及《城乡规划法》，建筑物使用性质变更需经规划部门批准，并办理相关手续。未经批准擅自变更，可能面临行政处罚（如罚款、责令恢复原状）。
• 建议：出租方应先向当地规划部门申请变更使用性质，获得许可后再进行改造。

2. 规划许可与施工许可

• 核心前提：增加卫生间涉及建筑结构改动或新增设施，需符合规划要求。
• 法律要求：根据《建筑法》，任何建筑改造均需取得施工许可证，且改造内容不得违反规划条件。若改造涉及承重结构变动，还需进行结构安全鉴定。
• 建议：出租方应委托专业机构设计改造方案，并提交规划部门审批。未经许可施工，可能被责令停工并处罚。

3. 消防安全要求

• 核心前提：旅馆属于人员密集场所，消防安全标准高于普通商业用房。
• 法律要求：根据《消防法》，旅馆需通过消防验收，配备符合标准的消防设施（如喷淋、烟感、疏散通道等）。若改造后消防不达标，不得投入使用。
• 建议：出租方应委托消防检测机构评估改造后的消防安全性，确保符合规范后再开业。

4. 相邻权与物业规定

• 核心前提：增加卫生间可能影响楼上楼下业主的正常使用（如噪音、渗水、排水问题）。
• 法律要求：根据《民法典》相邻权条款，业主行使权利不得损害他人合法权益。若改造导致相邻方损失，需承担赔偿责任。此外，物业合同或管理规约可能对改造有额外限制。
• 建议：出租方应提前与相邻业主沟通，取得书面同意；同时审查物业合同，确保改造不违反规约。

5. 行政审批与备案

• 核心前提：旅馆经营需办理特种行业许可证、卫生许可证等。
• 法律要求：根据《旅馆业治安管理办法》，经营旅馆需向公安机关申请特种行业许可，并符合消防、卫生等条件。未经许可擅自经营，可能被取缔并处罚。
• 建议：出租方应督促承租方及时办理相关证照，确保合法经营。

法律后果提示

若未履行上述手续擅自改造并经营旅馆，可能面临以下风险：

• 行政处罚：规划、消防、公安等部门可责令停工、罚款、没收违法所得；
• 民事赔偿：相邻业主可起诉要求停止侵害、赔偿损失；
• 刑事责任：若改造导致重大安全事故（如火灾），相关责任人可能承担刑事责任。

结论：商业楼楼上出租做旅馆并增加卫生间是否合法，需综合判断使用性质变更、规划许可、消防安全、相邻权及行政审批等因素。建议出租方在改造前咨询专业律师，确保程序合法、风险可控。如有具体问题，可直接向我咨询。