客户失业后房贷还不出，与银行谈判时，可以参考以下策略和步骤来提高谈判的成功率：
一、明确协商目标
申请月供展期：
- 如果客户只是暂时遇到比较大的困难，短期内无法有太大的改善，可以向银行申请贷款展期。根据相关政策，最长可展期3年，银行审核通过后可延长还款期限，且展期期间不算逾期。
- 建议：为了提供协商成功率，客户应同时提供失业证明、医疗记录等材料，以证明自己确实遇到了经济困难。
申请降低月供压力：
- 如果客户签约时利率是固定利率，且高于当前LPR（贷款市场报价利率）50%以上，可申请调整房贷利率与LPR挂钩。在当前LPR处于历史较低水平的情况下，如果协商成功，月供最高可降40%左右。
- 建议：客户可以关注LPR的变动情况，并在合适的时机向银行提出申请。
调整还款方式：
- 一般房贷都是按照等额本金的方式还款，如果客户处于还房贷的前期，每月月供压力巨大，可以申请将等额本金还款调整为等额本息的还款方式，这样可以有效降低月供压力。
- 另一种方式是申请暂停偿还本金，即在6-18个月内每月只还利息，可以大幅缓解经济困难的局面。
- 建议：客户应根据自己的实际情况选择合适的还款方式，并在与银行协商时明确提出。
二、把握协商关键窗口期
逾期15天内：
- 大部分银行有宽限期，银行可能认为客户只是忘了还款，而不是真的遇到困难。这时虽然可以协商，但比较难达成较好的方案。
逾期15-60天内：
- 这时银行往往经过了多次催收提醒仍无法还款，如果债务人进行协商，往往成功率较高。
- 建议：客户应在这个时间段内主动与银行联系，并提供相应的证据，如失业证明、病历等。
逾期90天以上：
- 银行基本可能会启动司法程序，一旦司法程序启动，协商难度陡增。
- 建议：客户必须在90天内完成协商，以避免更严重的法律后果。
三、谈判技巧与注意事项
保持透明沟通：
- 客户应积极与银行保持透明沟通，说明自己的实际情况和困难，以及希望达成的协商目标。
提供充分证据：
- 客户应提供失业证明、医疗记录等充分证据，以证明自己确实遇到了经济困难，并增加协商的成功率。
态度诚恳：
- 在谈判过程中，客户应保持诚恳的态度，尊重银行的立场和决定，并表达出自己积极解决问题的意愿。
了解法律后果：
- 客户应了解如果无法与银行达成协商，可能会面临的法律后果，如银行启动司法程序、房产被法拍等。
客户在失业后房贷还不出的情况下，应积极与银行进行谈判，并明确自己的协商目标。同时，要把握协商的关键窗口期，提供充分的证据，并保持透明沟通和诚恳的态度。如果客户在谈判过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。