房屋的实际管理人通常包括使用人，但具体情形需结合房屋产权归属、管理协议及实际使用情况综合判断。以下从不同角度为您详细分析：
1. 从产权归属与管理权分离的角度
- 产权人≠实际管理人：若房屋所有权人（如业主）将房屋出租、出借或委托他人管理，实际管理人可能是承租人、借用人或受托人。此时，使用人（如承租人）因实际占有、使用房屋，通常被视为实际管理人的一部分。
- 例外情形：若产权人通过书面协议明确排除使用人的管理权（如禁止转租、限制改造），则使用人可能仅享有使用权，不构成实际管理人。
2. 从法律定义与实际控制的角度
- 实际管理人的核心特征：需对房屋具有实际控制力，包括但不限于维护、修缮、决定使用方式等。使用人若长期独占房屋、支付相关费用（如物业费、水电费），或通过行为表明对房屋的支配意图（如装修、转租），则可能被认定为实际管理人。
- 案例参考：在司法实践中，法院曾判决承租人因实际控制房屋、承担管理责任，被认定为实际管理人，需对房屋损害承担赔偿责任。
3. 从合同约定与权利义务的角度
- 管理协议的优先级：若产权人与使用人签订书面协议（如租赁合同、委托管理合同），明确约定管理权归属，则以合同为准。例如，合同约定承租人负责日常维护，则承租人属于实际管理人；若约定产权人保留最终管理权，则使用人可能仅是辅助管理人。
- 无约定时的推定：在无明确约定的情况下，法院可能根据实际履行情况推定管理人身份。例如，使用人长期支付物业费、处理邻里纠纷，可视为实际管理人。
4. 从法律后果与责任承担的角度
- 管理人的法律责任：实际管理人需对房屋安全、合法使用等负责。若使用人因管理不善导致他人损害（如房屋坍塌伤人），可能需承担侵权责任；若产权人未尽到监督义务，也可能承担连带责任。
- 产权人的监督义务：即使使用人是实际管理人，产权人仍需对房屋重大事项（如改建、抵押）进行监督，否则可能因疏忽管理被追责。
法律建议
- 明确管理权归属：产权人与使用人应通过书面协议（如租赁合同、委托管理合同）明确管理权、使用权及责任范围，避免纠纷。
- 保留证据：实际管理人应留存支付费用、维护房屋的凭证（如发票、维修记录），以证明管理行为；产权人应定期检查房屋状况，履行监督义务。
- 及时咨询律师：若涉及房屋损害赔偿、产权争议等复杂问题，建议直接向我咨询，我将结合具体案情提供法律方案。
总结：房屋的实际管理人是否包括使用人，需结合产权归属、合同约定及实际控制情况判断。使用人因实际占有、使用房屋，通常被视为实际管理人的一部分，但具体责任需根据个案分析。如有进一步疑问，欢迎随时向我提问。