核心前提：办公楼已完成竣工备案（竣备），但尚未移交物业管理。
核心结论：需结合合同约定、法律规定及实际需求，分步骤推动移交或解决争议。以下是具体分析：

1. 核查合同约定

   • 竣工移交条款：首先检查《物业服务合同》或《前期物业服务协议》中是否明确约定了竣备后移交的时间、条件及责任方。若合同有明确约定（如“竣备后30日内移交”），开发商或建设单位未按期移交的，构成违约，物业或业主方有权要求其履行义务并承担违约责任（如赔偿损失）。
     
   • 移交内容清单：合同中是否列明需移交的资料（如竣工图纸、设备清单、钥匙等）及物业用房。若缺失关键资料，物业可能无法正常管理，此时可书面催告对方补充，并保留证据。
     

2. 法律程序推动移交

   • 协商催告：若合同无明确约定或对方拖延，可先通过律师函或书面通知催告，明确移交期限及法律后果（如《民法典》第577条规定的继续履行、赔偿损失）。
     
   • 行政投诉：向当地房管部门或物业主管部门投诉，要求协调移交。部分地区对物业移交有行政监管规定，主管部门可介入督促。
     
   • 诉讼/仲裁：若协商、投诉无果，可依据合同中的争议解决条款（如仲裁或诉讼）提起法律程序，要求法院判令移交并赔偿损失。
     

3. 特殊情形处理

   • 未签订物业合同：若办公楼未选聘物业或未签订合同，需先通过业主大会（如有）或开发商确定物业服务主体，再协商移交。
     
   • 工程质量问题：若竣备后发现房屋存在质量问题（如漏水、设备故障），物业可能以“未达到移交标准”为由拒绝接收。此时需区分责任：质量问题属开发商保修范围的，应由开发商维修后移交；属物业维护范围的，不得以此拒绝接收。
     

建议行动步骤：

1. 整理合同、竣备证明、催告记录等证据；
   
2. 书面催告对方限期移交，并明确法律后果；
   
3. 同步向房管部门投诉，申请协调；
   
4. 若仍无进展，委托律师发送律师函或直接起诉。
   

如有具体合同条款或争议细节，可进一步向我说明，我会结合实际情况提供更精准的建议。