房屋合同签订后违约，违约金的数额主要依据合同约定、法律规定以及实际损失情况来确定。以下是对此问题的详细分析：

一、合同约定的违约金计算方式

1. 固定比例或金额：

   • 购房合同中通常会明确约定违约金的计算方式，如按照房屋总价的一定比例（如10%、20%）或固定金额（如5万元、10万元）来计算。
   • 计算公式：违约金 = 房屋总价 × 约定比例 或 违约金 = 固定金额
   • 示例：若合同约定买方违约需支付房屋总价的20%作为违约金，而房屋总价为100万元，则买方违约时需支付20万元的违约金。

2. 分阶段或条件计算：

   • 有些合同可能会根据违约的不同阶段或条件来设定不同的违约金计算方式。
   • 示例：在定金交付后至合同履行前的一段时间内违约，可能只需双倍返还定金；而在合同履行过程中违约，则可能需要按照更高的比例或金额支付违约金。

二、法律规定的违约金调整原则

1. 违约金过高时的调整：

   • 如果合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
   • 法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
   • 调整原则：法院或仲裁机构会根据当事人的请求，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金进行调整。

2. 违约金过低时的调整：

   • 如果合同约定的违约金低于造成的损失，当事人也可以请求增加违约金。
   • 法律依据：同样依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
   • 调整原则：法院或仲裁机构会根据实际情况对违约金进行调整，以确保其能够弥补守约方的实际损失。

三、实际损失的计算与考量

1. 直接损失：

   • 包括因违约行为导致的直接经济损失，如已支付的款项无法追回、为履行合同而支出的费用等。

2. 间接损失：

   • 如因违约导致的预期利益损失、商业机会丧失等。这些损失虽然难以精确量化，但在确定违约金时也应予以考虑。

3. 证据支持：

   • 守约方在主张违约金时，需要提供充分的证据证明其实际损失的情况。这包括合同文本、付款凭证、损失清单等相关证据材料。

四、特殊情况下的违约金计算

• 在大额房屋交易中，如果买方违约，且合同约定的违约金比例较高（如总价款的20%），卖方虽能按合同约定主张违约金，但若违约金过分高于实际损失，法院可依法调减。
• 示例：北京一起案例中，买方违约后，卖方按合同约定的“总价款20%”主张违约金1100万元，但法院综合考虑实际损失、当事人过错程度等因素后，酌情确定违约金为400万元。

建议：

• 在签订房屋合同时，双方应明确约定违约金的数额或计算方式，以避免后续纠纷。
• 若发生违约情况，守约方应收集并保留相关证据，以便在主张违约金时提供有力支持。
• 若对违约金的数额有争议，可寻求法律途径解决，包括向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁。

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