租房给了定金但没签合同且没住，定金能否退还需视具体情况而定。以下是对此问题的详细分析：

一、定金退还的基本原则

1. 因房东原因导致未能签订合同：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，如果收受定金的一方（房东）不履行债务或履行债务不符合约定，导致合同目的无法实现，应当双倍返还定金。例如，若房东在收取定金后将房屋租给其他人，或因房屋存在严重瑕疵导致无法出租，房东应双倍返还定金给租客。

2. 因租客原因导致未能签订合同：

   • 同样依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，如果给付定金的一方（租客）不履行债务或履行债务不符合约定，导致合同目的无法实现，则无权请求返还定金。例如，租客交付定金后决定不租该房屋，或因个人原因无法履行租赁义务，定金一般不予退还。但需注意，如果定金数额过高，超过了实际损失的百分之三十，超出部分应当退还。

3. 因不可归责于双方的原因导致未能签订合同：

   • 如果合同无法签订是由于一些不可归责于双方的客观原因，如政府政策变化导致房屋禁止出租、自然灾害等不可抗力因素，定金应当返还给租客。

二、定金条款的约定

• 如果在定金条款中明确约定了“在未签合同且未入住的情况下定金可以退还”，那么房东必须按照约定退还定金给租客。这是双方自愿达成的协议，具有法律约束力。

三、定金退还的协商与诉讼

1. 协商解决：

   • 一旦发生争议，双方应首先尝试通过协商的方式解决。租客可以与房东进行友好沟通，明确双方的责任和义务，尝试达成定金退还的协议。

2. 诉讼解决：

   • 如果协商无果，租客可以通过法律途径维护自己的合法权益。在诉讼过程中，租客需要提供相关证据，如与房东的沟通记录、定金支付凭证等，以证明自己的主张。法院将根据事实情况和法律规定，作出公正的判决。

四、建议与注意事项

• 明确约定：为避免日后产生纠纷，建议在租房过程中尽量通过书面形式明确双方的权利和义务，特别是关于定金的处理方式。可以在定金收据或租房协议中明确约定定金的性质、退还条件等。
• 保留证据：在租房过程中，租客应保留好支付定金的凭证、与房东的沟通记录等证据，以便在主张定金退还时能证明事实情况。
• 及时咨询：如果遇到定金退还问题，租客可以及时向我咨询，我将根据具体情况提供专业的法律建议。

总结来看，租房给了定金但没签合同且没住，定金能否退还取决于未能签订合同的原因以及双方的实际履行情况。在处理此类问题时，应遵循相关法律法规，并注重证据的收集和保存，以便在必要时维护自己的合法权益。