针对您提出的“买办公楼实控人已经给银行担保了，是不是要园区担保”这一问题，以下是我的详细解答：

1. 核心结论：

   • 买办公楼时，实控人是否需要园区担保，并非由实控人已给银行担保这一事实直接决定。是否需要园区担保，主要取决于贷款银行的要求、贷款合同的具体条款以及园区与银行之间的合作协议（如有）。

2. 法律背景与分析：

   • 贷款银行的要求：银行在审批贷款时，会根据借款人的信用状况、还款能力、抵押物价值等因素综合评估风险，并据此决定是否需要额外的担保措施。如果银行认为实控人的担保不足以覆盖贷款风险，可能会要求提供其他形式的担保，包括但不限于园区担保。
   • 贷款合同条款：贷款合同是银行与借款人之间就贷款事宜达成的法律协议。合同中会明确约定贷款金额、期限、利率、还款方式以及担保措施等关键条款。因此，是否需要园区担保，应首先查看贷款合同中的相关约定。
   • 园区与银行的合作协议：在某些情况下，园区可能与银行签订有合作协议，为园区内的企业提供贷款担保等金融服务。如果买办公楼的借款人属于园区内企业，且园区与银行之间有此类合作协议，那么是否需要园区担保可能会受到该协议的影响。

3. 法律建议：

   • 仔细审查贷款合同：在签订贷款合同前，务必仔细审查合同中的所有条款，特别是关于担保措施的部分。确保自己完全理解并同意合同中的所有约定。
   • 与银行沟通：如果对贷款合同中的担保条款有疑问或不确定，应及时与银行沟通，了解银行的具体要求和意图。
   • 考虑其他担保方式：如果银行要求提供额外的担保措施，而园区担保并非唯一选择，可以考虑提供其他形式的担保，如抵押物、质押物或第三方保证等。

4. 可能的法律后果：

   • 如果未按照银行要求提供足够的担保措施，银行可能会拒绝发放贷款或要求提高贷款利率等条件。
   • 如果在贷款期间未能按时还款或违反贷款合同中的其他约定，银行有权采取法律手段追讨欠款，并可能要求担保人承担相应的担保责任。

综上所述，买办公楼时实控人是否需要园区担保，并非一个简单的是非问题。它取决于多种因素的综合考量。如果您在具体操作中遇到任何疑问或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。