单方解除购房合同通知函的效力，需根据具体情况来判断，以下从不同角度为你详细分析：

1. 通知到达对方时合同解除的情形

• 法律依据：根据《民法典》第五百六十五条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
• 具体情形：当购房合同中出现约定的解除事由（如开发商逾期交房达到合同约定的解除期限）或法定的解除事由（如不可抗力导致合同目的无法实现）时，购房者或开发商可依法发出解除合同的通知。通知需明确表达解除合同的意愿，并符合合同约定的形式（通常为书面形式）。一旦通知到达对方，且对方未提出异议，则购房合同即告解除。例如，购房者与开发商签订的购房合同中约定，若开发商逾期交房超过90天，购房者有权解除合同。当开发商逾期交房达到91天时，购房者向开发商发出书面解除合同通知，通知到达开发商处，合同在法律上即解除。

2. 通知的效力需经司法或仲裁确认的情形

• 法律依据：《民法典》第五百六十五条第二款规定，若对方对解除合同有异议，任何一方均可请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。
• 具体情形：若对方认为通知方不具备解除权或解除程序不合法，可提出异议。在此情况下，通知的效力需经过司法或仲裁程序的审查和确认。若法院或仲裁机构认定通知方具备解除权且解除程序合法，则合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。比如，开发商认为购房者发出的解除合同通知不符合合同约定，向法院提起诉讼要求确认解除通知无效，法院经过审理，认定购房者具备解除权且通知程序合法，那么合同自起诉状副本送达开发商时解除。

3. 通知不发生解除合同效力的情形

• 不具备法定或约定解除权：若发出通知的一方实际上并不具备法定或约定的解除权，则该通知不具有解除合同的效力。例如，购房者因个人资金周转困难，而非合同约定的解除事由向开发商发出解除通知，该通知无效。
• 通知不符合法定或约定的形式和程序要求：购房合同可能对解除合同的通知形式和程序有具体约定。若通知方未按照约定的形式和程序发出通知（如未采用书面形式、未通过特定送达方式等），则通知可能不发生解除合同的效力。比如，合同约定解除通知需通过挂号信方式送达，而购房者仅通过电子邮件发送通知，该通知可能不发生解除合同的效力。

4. 综合考虑因素及建议

• 合同约定：首先需审查购房合同中关于解除合同的具体约定，包括解除事由、通知形式、程序要求等。
• 法律规定：在无合同约定或约定不明确的情况下，需依据《民法典》等相关法律法规进行判断。
• 对方反应：对方对解除通知的反应也是影响通知效力的重要因素。若对方无异议，则合同解除；若对方提出异议，则需进一步通过法律途径解决争议。
• 建议：在发出解除购房合同的通知前，务必仔细审查合同条款及法律规定，确保自己具备解除权且通知符合法定和约定的要求。若对解除合同的效力存在疑问，可直接向我咨询，我会根据具体情况为你提供准确的法律意见和指导。

总之，单方解除购房合同通知函的效力并非一概而论，需要结合具体情况进行综合判断。在处理此类问题时，务必谨慎行事，确保自身权益得到充分保障。