租赁合同最长能签20年。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年。

在实际操作中，这意味着：

1. 初次签订：当事人双方初次签订租赁合同时，约定的租赁期限最长不得超过二十年。如果合同中约定的期限超过了二十年，那么超出二十年的部分将不被法律承认和保护。

2. 续订合同：当租赁期限届满后，如果双方希望继续维持租赁关系，可以协商续订租赁合同。但续订后的租赁期限，从续订之日起算，同样不得超过二十年。即，无论是初次签订还是续订，累计的租赁期限都不能超过二十年的法律限制。

因此，在签订租赁合同时，双方应充分考虑租赁期限的约定，并确保其符合法律规定。如果对于租赁期限或其他合同条款有任何疑问或需要进一步的法律咨询，可以直接向我提问，我将提供专业的法律意见和帮助。