当业主不交物业费时，物业公司可以通过法律途径来追讨。以下是详细的打官司流程及注意事项：

一、明确结论

物业公司可通过起诉来追讨物业费，整个流程包括起诉准备、法院审理、判决与执行等阶段。若判决支持物业公司，业主需支付物业费及可能产生的违约金；若不履行，物业公司可申请强制执行。

二、起诉准备阶段

1. 准备诉讼材料

   • 起诉状：明确原告（物业公司）和被告（业主）的基本信息，诉讼请求（如要求支付物业费及违约金），详细陈述事实和理由，包括欠费起止时间、金额等，并引用相关法律法规。
   • 证据材料：包括物业服务合同、催缴记录（如催缴函、短信、邮件等）、欠费明细及其他相关证据（如物业服务记录、小区卫生清洁照片等）。

2. 确定管辖法院

   • 通常由被告住所地或合同履行地（即物业所在地）的基层人民法院管辖。

3. 提交起诉材料

   • 将起诉状和证据材料提交给有管辖权的法院，并按被告人数提供起诉状副本。
   • 缴纳诉讼费，等待法院审查。符合起诉条件的，法院会在7日内立案并通知当事人。

三、业主答辩阶段

1. 接收传票和起诉状副本

   • 法院立案后，会向业主送达传票和起诉状副本。

2. 提交答辩状

   • 业主应在规定时间内提出答辩状，针对物业公司的诉讼请求和事实理由进行回应。

四、庭审阶段

1. 庭前准备

   • 法院会通知当事人和其他诉讼参与人开庭时间、地点等。
   • 双方当事人可委托律师或其他代理人参加诉讼。

2. 法庭调查

   • 当事人陈述，举证、质证，围绕证据进行辩论。

3. 法庭辩论

   • 双方当事人及其诉讼代理人围绕争议焦点进行辩论。

4. 最后陈述

   • 双方当事人作最后陈述。

五、判决与执行阶段

1. 法院判决

   • 法院根据庭审情况和相关法律规定作出判决。
   • 判决书送达双方当事人。若不服一审判决，可提起上诉。

2. 执行判决

   • 若业主未履行支付义务，物业公司可向法院申请强制执行。
   • 法院可采取多种措施来实现判决内容，如查询、冻结、划拨银行存款，查封、扣押、拍卖财产等。

六、建议与注意事项

1. 在整个过程中，物业公司应确保提供的所有证据真实、合法、有效。
2. 建议物业公司积极与业主进行沟通协商，寻求和解的可能性，以减少不必要的诉讼成本和时间投入。
3. 若遇到复杂情况或不确定如何操作，可直接向我咨询，以确保诉讼的顺利进行和权益的有效保护。