在以下几种情况下，业主可以不交或要求减免物业费：

1. 物业服务严重不达标：

   • 如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵，如小区垃圾长期无人清理、安保形同虚设导致盗窃频发、公共设施损坏数月未修复等，业主可以暂时拒交物业费，并要求减免费用。同时，业主需要收集证据，如照片、视频等，以证明物业服务不到位。

2. 物业费擅自涨价或收费不透明：

   • 物业费价格调整必须符合合同约定的条件或经过业主与物业公司协商一致。如果物业擅自涨价或收费不透明，利用“模糊”的收费标准随意变更价格，业主可以拒交超出合同规定的部分。此时，业主可以向物价部门和街道物业主管部门投诉，或要求物业公司出示物价部门批文及业主大会决议。

3. 空置房物业费应按比例减免：

   • 如果房屋连续六个月没有住人，且水电燃气用量接近0（如每月用电量≤5度），则可以认为该房屋是空置的。对于空置房，业主可以要求物业公司按比例减免物业费。但需要注意的是，不同城市对于空置房的定义和减免政策可能有所不同，业主需出示相关政策文件并提前备案。

4. 物业公司违规经营：

   • 如果物业公司存在侵占公共收益（如电梯广告收入）、挪用维修基金、资质造假等违规经营行为，业主可以向住建部门举报并要求审计。在必要时，业主还可以提起共同诉讼来维护自己的权益。

5. 未签订有效服务合同：

   • 如果业主未与物业公司签订书面合同，但开发商与物业签署了前期物业服务合同，或业委会、业主大会订立了物业服务合同，这些合同对业主同样具有法律约束力。然而，如果前期物业服务合同到期未续签，或新聘物业公司未依法完成备案手续，业主可以暂停缴费直至合同关系明确。

需要注意的是，业主在决定不缴纳或少缴纳物业费前，应充分了解相关法律法规和合同条款，并确保自己的行为合法合规。同时，应积极与物业企业进行沟通和协商，寻求合理解决方案。若双方无法达成一致意见，业主可通过法律途径维护自己的合法权益。在此过程中，保留好相关证据和记录至关重要。