出租方腾房通知书的法律效力，主要取决于该通知书的合法性、合理性以及是否遵循了相关的法律法规。以下是对此问题的详细解答：

一、腾房通知书的性质

腾房通知书通常是出租方在特定情况下（如房屋征收、合同终止等）向承租方发出的一种书面通知，要求承租方在规定的期限内腾空并交付房屋。这种通知书具有一定的法律效应，但其具体效力需根据通知书的内容、发出背景以及相关法律法规来判断。

二、判断腾房通知书法律效力的关键要素

1. 合法性：

   • 通知书的内容必须符合法律规定，不能违反相关法律法规的强制性规定。
   • 出租方在发出通知书时，必须确保其行为符合法律程序，如已履行了必要的告知义务、协商程序等。

2. 合理性：

   • 通知书中的要求应当合理，不能损害承租方的合法权益。
   • 如果通知书是基于房屋征收等政府行为发出的，出租方应提供充分的证据证明政府行为的合法性以及征收补偿的合理性。

3. 遵循合同约定：

   • 如果租赁合同中明确规定了出租方在特定情况下有权发出腾房通知书，那么出租方在发出通知书时应确保其行为符合合同约定的条件和程序。

4. 意思表示的真实性：

   • 出租方在发出通知书时，其意思表示必须真实、明确，不能存在欺诈、胁迫等情形。

三、腾房通知书可能面临的法律挑战

1. 承租方的异议：

   • 如果承租方认为腾房通知书不合法或不合理，可以向出租方提出异议，要求出租方提供充分的法律依据和证据支持。
   • 承租方也可以寻求法律援助或向法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。

2. 法律程序的合规性：

   • 如果出租方在发出腾房通知书时未遵循法律程序或未履行必要的告知义务，那么该通知书可能会被视为无效。
   • 承租方可以以此为由拒绝腾空房屋，并要求出租方承担相应的法律责任。

四、实际案例分析

以您提供的案例为例，H电器公司在租赁期间被区政府通知腾空房屋。在该案例中，法院最终判决区政府作出的《通知》行政行为违法，因为区政府在发出通知书时未遵循法律程序，未给予承租方充分的补偿和协商机会。这充分说明了腾房通知书的法律效力需要受到法律的严格审查。

五、建议

对于承租方而言，在收到腾房通知书时，应首先仔细审查通知书的内容、发出背景以及相关法律法规的规定。如果认为通知书不合法或不合理，应及时向出租方提出异议或寻求法律援助。同时，承租方也应了解自己的合法权益和法律责任，以便在必要时采取适当的法律行动来维护自己的权益。

综上所述，出租方腾房通知书的法律效力是一个复杂的问题，需要根据具体情况进行综合判断。在判断时，应充分考虑通知书的合法性、合理性以及是否遵循了相关的法律法规和合同约定。