工业用地和物流用地均可能被视为经营性用地。具体分析如下：

一. 工业用地属于经营性用地

• 根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条，明确规定了“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。由此可见，工业用地被明确划分为经营性用地。

二. 物流用地也可能被视为经营性用地

• 物流用地，特别是具有物资批发、零售等市场交易功能的物流项目用地，其性质应当认定为商业用地，而商业用地显然属于经营性用地的一种。
• 即便物流用地不直接涉及市场交易功能，但考虑到物流仓储用地在物资储备、中转、配送等方面的经营性特征，以及其对经济发展的贡献，在实际操作中，也往往被视为经营性用地进行管理和出让。

综上所述，工业用地和物流用地均因其经营性特征，被归类为经营性用地。这一分类不仅符合法律法规的规定，也反映了这两种用地在实际经济活动中的重要性和价值。如有进一步需要，您可以继续咨询我。