房地产没有竣工备案时，不可以和物业签订前期物业合同。下面我将从法律角度和实际操作层面进行详细解释：
法律角度
竣工备案的必要性：
- 竣工备案是房地产项目完成建设后，必须进行的法定程序，它标志着项目已经按照规划、设计、施工等要求完成了全部建设任务，并经过了相关部门的验收和备案。
- 竣工备案是项目交付使用、办理产权证等后续手续的前提条件。
前期物业合同的签订时机：
- 前期物业合同通常是在房地产项目竣工备案后，由开发商与物业服务企业签订的，用于明确双方在物业管理服务中的权利和义务。
- 在项目未竣工备案前，由于项目尚未完成法定验收程序，存在诸多不确定因素，因此不建议也不允许签订前期物业合同。
实际操作层面
风险防控：
- 对于开发商而言，未竣工备案就签订前期物业合同，可能会面临合同无效、违约责任等法律风险。
- 对于物业服务企业而言，同样可能因项目未竣工备案而导致合同无法履行或产生纠纷。
合规性要求：
- 房地产项目的开发、建设、销售、物业管理等各个环节都必须严格遵守相关法律法规和规章制度。
- 未竣工备案就签订前期物业合同，显然违反了相关法律法规和规章制度的要求，不利于项目的合规性管理。
综上所述，房地产没有竣工备案时，不可以和物业签订前期物业合同。这是为了保障项目的合法性、合规性以及双方当事人的合法权益。如有进一步疑问或需要法律帮助，请直接向我咨询。