商业贷款二套房的认定标准主要依据购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量以及贷款记录来确定。以下是一些详细的认定标准：
一、基本认定标准
住房套数认定：
- 依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
- 如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中，家庭已登记有一套（及以上）成套住房，再次购房时将被认定为二套房。
贷款记录认定：
- 借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的，将被认定为二套房。
- 若借款人首次申请利用贷款购买住房，但家庭已有一套（及以上）住房的贷款记录，同样将被认定为二套房。
二、特殊情形认定
贷款未结清情况：
- 使用商业贷款购买过一套房产，贷款未结清就申请贷款购买第二套房产，被认定为二套房。
- 夫妻双方中，任何一方在婚前有过贷款购房记录，且贷款未还清，以夫妻双方的名义共同申请贷款购房，也被认定为二套房。
贷款已结清或房产出售情况：
- 若是第一套房产的贷款已经完成，或者已经出售且能提供出售证明的，则再次购房算首套房。
- 借款人此前已有两次商业贷款记录，但两次均已还清，且产权人能够提供两次房产出售证明的，也算首套购房。
非本地居民认定：
- 对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人通常按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。
三、政策执行与查询
- 贷款人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
- 如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。
- 对于提供虚假信息或诚信保证不实的借款人，贷款人应将其记作不良记录。
综上所述，商业贷款二套房的认定标准是一个综合考量购房家庭成员名下住房数量、贷款记录以及特殊情况的过程。购房者在申请贷款前，应充分了解并核实自己的购房资格和贷款条件，以避免不必要的麻烦。