夫妻离婚时房产的处理是一个核心且复杂的问题，需要根据不同情况来判定。以下是对不同情形下房产处理的详细解答：
一、房产归属的判定
夫妻一方婚前购买的房产
- 全款购房：
- 若一方在婚前以个人财产全款购买并登记在该方名下，根据《中华人民共和国民法典》，该房产属于其个人财产，离婚时另一方无权分割。
- 但若婚后将另一方名字添加到房产证上，则视为赠与，房产变为夫妻共同财产，离婚时需协议处理或由法院判决。
- 贷款购房：
- 若一方婚前签订购房合同、支付首付款并贷款，婚后用共同财产还贷，离婚时房产由双方协议处理。
- 协议不成时，法院可判决房产归登记一方，并考虑婚后还贷及增值部分，对另一方进行补偿。
夫妻婚后购买的房产
- 共同财产购买：
- 婚后用共同财产购买的房产，无论登记在一方还是双方名下，均属夫妻共同财产。
- 离婚时，需协议处理或由法院判决，并考虑子女、女方和无过错方的权益。
- 一方父母出资购买：
- 若产权登记在出资人子女名下，且无特别约定，通常视为对该子女的赠与，属其个人财产。
- 若登记在夫妻双方名下，则视为对双方的赠与，属夫妻共同财产。
- 双方父母出资购买：
- 产权登记在一方子女名下的，按各自父母的出资份额按份共有，除非另有约定。
特殊性质的房产
- 经济适用房、房改房：
- 分割时需考虑夫妻关系存续时间、出资情况及政策限制，通常按夫妻共同财产处理，但分割受上市交易等限制。
- 农村自建房：
- 宅基地使用权以户为单位申请，若夫妻关系存续期间建造且双方有出资贡献，一般认定为夫妻共同财产。
- 分割时需考虑宅基地的集体所有性质及农村政策，可能采取经济补偿方式处理。
二、房产分割的原则与操作
- 协商优先：
- 对于夫妻共同财产的房产，离婚时应首先通过协商解决分割问题。
- 法院裁决：
- 协商不成时，可由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行判决。
- 考虑负担分担：
- 若房产存在贷款或抵押等负担，离婚时需协商或判决如何分担这些负担，以确保房产顺利过户或分割。
三、房产过户手续
- 协议离婚：
- 双方需准备身份证、离婚证、离婚协议书、房产证等材料。
- 到公证处办理析产公证（如有离婚判决书则无需办理公证），然后到交易中心办理转绘，再到房管局办理免征契税申请，之后办理析产登记手续并缴交登记费，最后取证。
- 诉讼离婚：
- 凭生效的法院判决书或调解书、身份证、房产证等，直接前往房管局办理过户手续。
- 法院文书有强制执行力，无需对方配合。
- 办理时要注意房产是否存在抵押、查封等限制交易情况，如有需先解决。
在处理夫妻离婚时的房产问题时，建议双方保持冷静理性，积极寻求专业的法律咨询和帮助，以确保自己的合法权益得到妥善保护。同时，也应遵循相关法律法规和政策规定，确保房产分割的合法性和公正性。