预售房登记备案是指商品房预售人（通常是开发商）在预售商品房时，按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门进行登记备案的一项行政管理行为。以下是关于预售房登记备案的详细解释：

一、预售房登记备案的含义

预售房登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件并履行报备义务、接受资格审查的一种方式。它旨在保障购房者的合法权益，规范商品房预售市场，防止一房多卖等欺诈行为的发生。

二、预售房登记备案的流程

1. 买卖双方确认合同条款：首先，买卖双方需要就商品房预售合同的各项条款进行协商并达成一致。

2. 网上签约：接着，双方进行商品房预售合同的网上签约，这是备案流程的重要一步。

3. 打印并签字盖章：房地产开发企业会在网上打印出商品房预售合同，然后买卖双方在合同上签字、盖章，确认合同内容无误。

4. 联机备案：开发企业随后会在网上进行联机备案，提交相关材料至房产管理部门或土地管理部门进行审查。

5. 打印备案表：备案完成后，开发企业会打印一式两份《商品房预售合同联机备案表》，盖章后交预购人一份，同时提供预购人一份商品房预售合同原件。

三、预售房登记备案的效力

预售房登记备案后，该合同就具有了债的效力，即买卖双方需要按照合同约定的条款履行各自的义务。然而，备案登记并不等同于预告登记，它并不具有物权的排他性。也就是说，如果开发商将已备案的商品房再次出售或进行抵押，而未经购房者同意，这种处分行为在物权上可能是有效的。因此，为了更好地保障购房者的权益，建议在备案登记后再进行预告登记。

四、预售房登记备案与预告登记的区别

1. 法律效力不同：备案登记的合同只具有债的效力，而预告登记则能“产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他效力。

2. 登记程序不同：备案登记是开发商向行政主管部门进行的单方报备行为，具有强制性；而预告登记则是买房人和开发商双方的行为，需要双方达成合意后才可申请登记。

3. 登记机关可能不同：预告登记的登记机关通常是房屋的登记机构，而备案登记的登记机关可能是建设主管部门或房地产管理部门。

4. 适用范围不同：备案登记仅适用于商品房预售合同，而预告登记则适用于所有不动产交易。

综上所述，预售房登记备案是商品房预售过程中的一项重要行政管理行为，它对于保障购房者的合法权益、规范商品房预售市场具有重要意义。然而，为了更好地保障购房者的物权权益，建议在备案登记后再进行预告登记。