结论前置：买卖房屋合同协议书在符合一定条件下是具有法律效应的，它对双方当事人具有法律约束力。不过，其法律效应的发挥及具体效力范围会受到多种因素的影响，下面我将从不同角度为你详细分析。
一、合同生效的基本条件
- 行为人具有相应的民事行为能力
- 买卖双方必须都是具备完全民事行为能力的人。一般来说，成年人（年满18周岁）或以自己的劳动收入为主要生活来源的16周岁以上不满18周岁的人具有完全民事行为能力。例如，一位25岁的上班族和一位70岁但精神矍铄、意识清晰的老人签订房屋买卖合同，他们通常都具备相应的民事行为能力。而未成年人、精神病人等无民事行为能力人或限制民事行为能力人独立签订的房屋买卖协议通常是无效或效力待定的，需经法定代理人同意或追认才有效。比如，一个10岁的孩子未经父母同意与他人签订房屋买卖合同，该合同效力待定，若其父母不同意，则合同无效。
- 意思表示真实
- 双方在签订协议时，必须基于真实的意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如，卖方不得故意隐瞒房屋存在的重大质量问题，像房屋主体结构存在严重裂缝、地基下沉等影响居住安全的问题；买方也不得在受到威胁的情况下被迫签订协议，比如卖方以暴力手段逼迫买方签订合同。若存在这些影响意思表示真实性的因素，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销该协议。
- 内容合法且不违背公序良俗
- 协议中的条款不能违反法律法规的强制性规定，如房屋限购政策、土地性质及用途等。将农村宅基地房屋卖给城市居民等违反相关土地管理法规的行为，会导致房屋买卖协议无效。同时，协议内容也不能违背社会的公序良俗，以违法或违背道德伦理为目的签订的房屋买卖协议同样无效。比如，为了逃避债务而签订虚假的房屋买卖合同，这种行为既违法又违背公序良俗，合同无效。
- 形式要求
- 房屋买卖协议通常采用书面形式，并需要双方签字盖章齐全。对于商品房买卖，开发商还需具备相关证件，合同也需按规定制定。书面形式可以是有形地表现所载内容的形式，如合同书、信件、电报、电传、传真等，以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，也视为书面形式。
二、合同生效后的法律效力体现
- 对双方的约束力
- 依法成立的房屋买卖合同协议书对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。例如，卖方有义务按照合同约定的时间、地点和方式将房屋交付给买方，并协助买方办理房屋产权过户手续；买方有义务按照合同约定的时间和方式支付房屋价款。如果一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 产权登记与交易完成
- 虽然依法成立的房屋买卖协议自成立时生效，但房屋所有权的转移需办理产权登记手续。未办理登记手续不影响协议的效力，但房屋的产权不发生转移。例如，甲乙双方签订了房屋买卖合同，合同生效后，房屋的所有权仍然属于甲，只有当双方办理了房屋产权过户登记手续后，房屋的所有权才转移给乙。因此，签订有效的房屋买卖协议后，还需办理过户登记并缴纳相应税费，才算真正完成交易。
三、特殊情况下的合同效力
- 房屋认购合同书的效力
- 房屋认购合同是买卖双方就购买房屋事宜达成的初步约定，它明确了双方的基本权利和义务，如购房意向、价格、付款方式等。如果双方在签订正式的房屋买卖合同前对认购合同内容无异议，且该合同符合法律规定的形式要件，那么认购合同即可作为双方履行后续合同义务的依据。不过，认购合同并非正式的房屋买卖合同，在某些方面的法律效力相对较弱，它不能直接导致房屋产权的变更，只有在签订正式的房屋买卖合同并办理相关手续后，才能完成房屋产权的转移。
- 可能无效的情形
- 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定等情况，房屋买卖合同可能会被认定无效。例如，开发商未取得房屋预售许可证就与购房者签订认购合同，若在起诉前仍未取得预售许可证明，该合同一般认定无效。
如果你在房屋买卖合同签订或履行过程中遇到任何问题，比如合同条款的审查、违约责任的追究等，都可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议和帮助。