针对您提出的“租户跑了欠的物业费该谁出”的问题，这确实需要根据具体情况来判断。以下是我从不同角度为您详细分析的解答：

1. 租赁合同有明确约定的情况

   • 合同约定效力：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如果房屋租赁合同中明确约定了由租户承担物业费，那么租户有义务按照合同约定支付物业费。
   • 租户逃跑后的处理：尽管租户逃跑，但从合同约定的角度来看，租户仍需承担支付物业费的责任。物业公司通常难以直接从逃跑的租户处收取物业费，此时业主可能需要先向物业公司支付物业费，以避免产生滞纳金或影响个人信用。之后，业主可以依据租赁合同向租户进行追偿，例如通过向人民法院提起诉讼等合法途径，要求租户承担其应支付的物业费。

2. 租赁合同无明确约定的情况

   • 一般原则：如果租赁合同中没有对物业费的承担作出约定，根据相关法律和惯例，物业费一般由业主承担。业主作为房屋的所有权人，与物业公司签订物业服务合同的通常也是业主，因此业主对物业具有管理和缴费的基本义务。
   • 实际使用与责任：即便租户实际使用了房屋，在没有特别约定的情况下，支付物业费的责任并不转移给租户。当租户逃跑未交物业费时，业主不能以此为由拒绝向物业公司支付物业费，而仍需按照物业服务合同的约定履行缴费义务。业主在支付后，若希望向租户追偿，则需自行承担举证责任，证明租户实际使用了房屋并应承担物业费，但这在法律上可能存在一定的难度。

3. 预防措施与建议

   • 明确约定：为避免未来可能出现的纠纷，建议在租房时就与租户明确约定物业费的相关事宜，包括支付方式、金额及时间等，并在租赁合同中详细列明。
   • 押金处理：在租户逃跑且未交物业费的情况下，业主可以考虑从租户的押金中扣除相应的物业费。但需注意，这一做法需遵守相关法律法规和合同约定，确保不侵犯租户的合法权益。例如，如果租赁合同中明确规定了押金的使用范围和退还条件，业主应严格按照合同执行。
   • 及时沟通：在租户逃跑后，业主应尽快与物业公司沟通，说明情况，并请求物业公司协助提供租户的相关信息，以便业主进行追偿。同时，业主也可以向相关部门反映情况，寻求帮助和支持。

总结与建议：租户跑了之后物业费的承担者需根据租赁合同中的约定来确定。若合同中有明确约定，则按约定执行；若无约定，则业主应承担支付物业费的责任。为预防未来纠纷，建议租房时明确约定物业费的相关事宜，并在租户逃跑后及时与物业公司沟通，寻求法律帮助进行追偿。如果您在此过程中遇到任何法律问题或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。