结论前置：租房订金和定金在未签合同的情况下能否退还，主要取决于款项的性质、未能签订合同的原因以及双方的具体约定。以下是详细分析：
一、订金（诚意金）的退还
- 性质说明：订金或诚意金通常只是表达租房意愿的预付款，没有担保性质。
- 退还原则：如果因某些原因双方未能签订正式的租赁合同，这笔钱一般是可以全额退还的。但具体还需看双方的约定，有的可能会扣除一部分作为服务费或其他费用。
- 实例解析：假设你支付了500元订金给房东，后来因为某些原因（如工作变动）不想租了，且双方没有签订正式合同，那么房东在扣除可能产生的合理费用后，应将剩余订金退还给你。
二、定金的退还
- 性质说明：定金具有担保性质，用于确保合同的订立。如果支付的是具有担保性质的“定金”，且双方已经就租房事宜达成口头或书面的一致意见，那么这个定金在一般情况下是不容易退还的。
- 退还原则：
- 房东违约：若因房东原因（如将房屋另租他人、临时提高租金等）导致未能签订合同，视为房东违约。根据定金罚则，房东应双倍返还定金给你。
- 不可归责于双方的事由：如自然灾害、政府政策等不可抗力因素导致合同无法签订，房东应将定金返还给你。
- 双方对合同条款协商不一致：如果双方在协商过程中对某些条款存在分歧，最终未能达成一致意见，定金应当退还，因为双方都不存在违约行为。
- 租客违约：如果是你自身原因，如改变主意不想租了，主动放弃租赁该房屋，那么你无权要求房东返还定金。因为在这种情况下，你构成违约，房东有权没收定金作为对其损失的补偿。
- 实例解析：
- 假设你支付了1000元定金给房东，后来房东违约不租了，那么房东需要返还给你2000元（原定金+等额赔偿）。
- 如果因为政策变化导致合同无法签订，房东应将1000元定金全额退还给你。
- 如果双方在租金支付方式上无法达成一致，导致合同未签订，房东应退还你1000元定金。
- 如果你因为个人原因不想租了，那么房东有权没收你支付的1000元定金。
三、处理建议
- 明确款项性质：在支付任何款项之前，务必了解清楚其性质和退还条件。如果是订金，可以要求房东在收据上注明“订金”字样；如果是定金，则要明确约定退还条件。
- 签订书面协议：尽量签订书面的协议或合同来保障自己的权益，明确约定定金的退还条件、违约责任等条款。
- 保留证据：交易过程中，务必保留好所有相关证据，如聊天记录、收据、转账记录等，以备不时之需。
- 及时沟通：如果因某些原因无法签订合同，应及时与房东沟通，了解对方立场，寻求共识，并尽量达成书面退款协议。
四、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
- 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》第六十七条：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但是没有约定定金性质，一方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院不予支持。
综上所述，租房订金和定金在未签合同的情况下能否退还，需要根据具体情况来判断。在处理这类问题时，应明确款项性质、了解双方约定，并尽量通过书面协议来保障自己的权益。如果遇到争议或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。