关于不入住时物业费的收取问题，这确实是一个涉及法律条款和地方政策的重要议题。以下是我为您详细梳理的相关规定和解释：

一、物业费收取的基本原则

1. 合同约定优先： 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，物业服务合同是业主与物业公司之间约定服务内容、标准的法律文件。这意味着，如果合同中明确规定了空置房物业费的减免比例或条件（例如，空置房物业费打7折），那么业主应按照合同约定来缴纳物业费。

2. 地方政策补充： 除了合同约定外，部分省市还通过地方性法规对空置房物业费作出了特殊规定。例如，江苏省规定空置超过6个月的住宅，物业费可按不低于70%的标准缴纳；湖南省则规定已办理交付手续但未使用的物业，物业费按90%缴纳。这些地方政策为业主提供了额外的减免依据。

二、不同情况下的收费规则

1. 房屋已交付但未装修/入住： 在这种情况下，业主通常需要按照全额或合同约定的折扣来缴纳物业费。具体折扣比例取决于合同中的约定以及地方政策的规定。

2. 开发商未按时交房： 如果开发商未按时交房，那么物业费应从实际交房日起算。在此之前的物业费应由开发商承担，因为业主尚未实际接收房屋并享受物业服务。

3. 房屋质量问题导致无法入住： 如果房屋存在质量问题导致业主无法入住，那么需要区分责任方。如果是开发商的问题，如房屋存在严重质量问题导致无法居住，那么在此期间的物业费应由开发商承担。如果是业主自身原因导致无法入住，如业主自行决定不进行装修或入住，那么业主仍需正常缴纳物业费。

三、特殊情况下的物业费处理

1. 服务质量不达标： 如果物业公司提供的服务质量不达标，如财务不透明、拒绝公示公共收益收支明细等，业主可以凭相关证据申请费用减免或拒缴物业费。但需要注意的是，业主应确保所提供的证据充分且合法有效。

2. 五类“红线”情形： 在特定情况下，业主可以完全拒缴物业费。这些情形包括开发商延期交房、未签订物业服务合同、物业擅自增加收费项目、物业挪用公共收益等。如果业主遇到这些情况，应及时向相关部门投诉并寻求法律援助。

四、法律责任与后果

1. 逾期不交纳的后果： 如果业主逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业有权向人民法院起诉。一旦法院判决业主败诉，业主不仅需要补交物业费，还可能面临滞纳金甚至信用惩戒。

2. 物业公司的权利： 物业公司有权通过法律途径追讨欠费，以确保物业服务的正常进行。因此，业主应按时足额交纳物业费，以维护良好的社区环境和物业服务秩序。

总结与建议：

房屋不住时，业主仍需按物业服务合同约定缴纳物业费。但根据当地政策和物业服务合同的具体条款，业主可能有机会申请空置房物业费减免。在特殊情况下，如物业公司服务质量不达标或存在特定“红线”情形时，业主有权申请费用减免或拒缴物业费。然而，逾期不交纳物业费将面临法律责任和后果。因此，我建议您按时足额交纳物业费，并关注物业服务质量，以维护自身合法权益。如果遇到任何问题或争议，您可以先与物业公司协商解决；如果协商无果，您可以向当地住建部门投诉或通过司法程序解决。