关于“物业费超三年诉讼时效，法院不予支持”的问题，我的结论是：这一说法并不完全准确，关键在于是否存在诉讼时效中断、中止等法定事由。 以下是对此问题的详细分析：

一、诉讼时效的基本规定

根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。这一规定同样适用于物业费纠纷案件。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

二、诉讼时效的起算点

1. 一般情形：

   • 物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒交物业费的，人民法院不予支持。在此情形下，如果业主拖欠物业费，物业公司可以在知道或应当知道权利受到损害之日起三年内提起诉讼。

2. 特殊情形：

   • 如果物业服务合同终止后，物业服务企业已经预收了物业费但尚未提供相应服务的，应退还预收部分。若物业公司拒绝退还，业主可以在合同终止且知道或应当知道权利受损之日起三年内提起诉讼。
   • 对于分期履行的债务（如按季度或年度支付的物业费），诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。

三、诉讼时效的中断与中止

1. 诉讼时效中断：

   • 在诉讼时效期间内，如果发生法定事由（如权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务等），诉讼时效会中断并重新计算。这意味着，即使原本三年的诉讼时效即将届满，但如果在此期间发生了上述法定事由，诉讼时效将从中断时起重新计算三年。
   • 例如，物业公司通过书面催缴通知、电话、短信、微信等方式向业主主张权利，只要能证明积极主张了权利，诉讼时效即中断。

2. 诉讼时效中止：

   • 在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力等原因导致物业公司不能行使请求权的，诉讼时效中止。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。

四、法律后果与建议

1. 法律后果：

   • 如果物业公司在三年诉讼时效期间内未行使权利，且无中断、中止事由，当业主以诉讼时效已过为由抗辩时，物业公司可能会丧失胜诉权。但物业公司的实体权利（如收取物业费的权利）本身并不消灭，业主自愿履行的，物业公司有权接受，且业主事后不能以诉讼时效已过为由要求返还。

2. 建议：

   • 物业公司：应及时行使权利，通过合法有效的方式催缴物业费，如发送书面催缴通知、保留电话录音或短信记录等，以证明诉讼时效存在中断情形。同时，在提起诉讼前，可尝试与业主进行协商或通过第三方组织进行调解，寻求和解方案。
   • 业主：应按时履行缴费义务，避免纠纷升级。如有异议，应及时与物业公司沟通解决，并保留好相关证据。若认为物业公司的服务存在瑕疵或违约行为，可依法主张权利，但不应以此为由拒交全部物业费。

综上所述，物业费超三年诉讼时效并不必然导致物业公司丧失胜诉权。关键在于物业公司能否提供充分的证据证明其曾在诉讼时效期间内向业主主张过权利，或存在其他导致诉讼时效中断、中止的法定事由。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。