在没有业主委员会的情况下，物业合同的签订主体会根据小区的具体情况和相关法律法规的规定来确定，以下是详细分析：
建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同
- 适用阶段：在小区尚未成立业主大会或选举产生业主委员会之前，即小区前期阶段。
- 法律依据：根据《物业管理条例》第二十一条，建设单位作为小区物业的初始管理者，有权选聘物业服务企业，并与之签订《前期物业服务合同》。
- 合同效力：该合同对全体业主具有约束力，直至业主大会成立并选聘新的物业服务企业为止。合同中应明确服务范围、服务质量、收费标准等关键条款，以保障业主的合法权益。
社区居民委员会代行业主委员会职责（特殊情况）
- 适用情况：当小区长时间未能成立业主委员会，且物业服务需要确定服务关系和相关权利义务时，或者前期物业服务合同已到期或需要紧急处理物业服务事宜。
- 法律依据：在特定情形下，如物业管理区域尚未召开首次业主大会会议、未能选举产生业主委员会等，可以由居民委员会代行业主委员会的相关职责，包括与物业服务企业签订物业服务合同。这通常需要得到相关部门的批准或指导，如当地房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府。
- 合同效力：社区居民委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同，具有保障小区物业服务正常开展的法律效力。但需注意，居委会并非专业的业主自治组织，其代行职责的能力有限，需谨慎操作，并确保程序合法合规，合同内容符合大多数业主的利益。
全体业主共同签订物业服务合同
- 适用情况：小区未成立业委会，且业主人数较少或经全体业主一致同意决定不成立业主大会的。
- 法律依据：根据《物业管理条例》的相关规定，在这种情况下，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
- 合同内容：应明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容，以确保合同的全面性和有效性。
在街道或社区指导下签订物业服务合同
- 适用情况：老旧小区或新开发的小区未能成立业委会时。
- 指导依据：如《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等地方性法规或规章，可能规定可由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并由业主代表或临时物业管理委员会与物业服务企业签订合同。
- 合同效力：在当地街道办事处或社区居委会的指导下签订的合同，具有合法的法律效力，能够保障物业服务的正常开展。
与单个业主签订服务协议（特定情况）
- 适用情况：小区尚未成立业委会，或针对特殊物业服务需求时，如为单个业主提供特定的物业服务（如私人花园养护、专属停车位管理等）。
- 协议内容：根据具体服务事项和双方协商确定，应明确服务内容、服务标准、服务费用及支付方式等条款。但需注意，这种协议通常仅对签订协议的单个业主和物业服务企业具有约束力，无法代表全体业主的意愿。
在签订物业合同时，无论由哪个主体签订，都应注意以下事项：
- 明确权利义务：合同中应明确物业服务企业和业主双方的权利和义务，包括服务范围、服务质量、费用支付、违约责任等内容，以避免后续纠纷的发生。
- 遵守法律法规：合同签订过程应严格遵守国家及地方相关法律法规的规定，确保合同的合法性和有效性。
- 公开透明原则：合同签订过程应公开透明，充分征求业主意见，确保业主的知情权和参与权。对于合同内容、服务标准、费用收取等重要事项，应向业主进行详细说明和公示。
- 及时备案与公示：合同签订后，应及时向相关部门备案，并在小区内进行公示，接受业主的监督。
从长远来看，推动小区成立业主委员会是解决物业合同签订问题的根本途径。业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，并监督合同的履行。这有助于确保合同条款更加公平合理，更好地维护全体业主的合法权益。如有更多疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。