购房合同本身不能直接作为抵押物来设立有效的抵押，用购房合同做抵押在法律上通常不被认可为有效的抵押方式。以下从不同角度为你详细分析：

从抵押权设立的角度

根据《民法典》相关规定，设立抵押权时，当事人应当采用书面形式订立抵押合同，并且以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。购房合同仅是购房者与开发商之间就房屋买卖达成的协议，它代表的是一种债权关系，即购房者有权要求开发商按照合同约定交付房屋并办理产权过户手续，但并不代表购房者已经取得了房屋的物权。因此，如果仅使用购房合同进行抵押而未办理抵押登记手续，从抵押权设立的角度来看，抵押权并未有效设立，债权人无法依据该抵押行为获得对房屋的优先受偿权。

从抵押合同效力的角度

• 有效情形：尽管购房合同不能直接作为抵押物，但如果借贷双方签订的抵押合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么抵押合同本身是有效的。此时，虽然债权人不享有抵押权，但可以依据有效的抵押合同要求抵押人承担违约责任。例如，甲与乙签订民间借贷合同时，同时签订了以购房合同为“担保”的抵押合同，若两份合同均合法有效，但甲未配合办理抵押登记，乙可要求甲承担违约赔偿责任，如赔偿因无法行使抵押权而遭受的损失等。
• 无效情形：
  • 主体不适格：如签订抵押合同的当事人不具有相应的民事行为能力，如一方是无民事行为能力人，则抵押合同无效。因为无民事行为能力人无法独立进行民事法律行为，其签订的合同不具有法律效力。
  • 恶意串通：借贷双方恶意串通，以购房合同抵押的形式损害第三人利益，如为逃避对其他债权人的债务而设立虚假的抵押，该抵押合同同样无效。这种行为违反了法律的强制性规定和公序良俗，损害了其他债权人的合法权益。
  • 违反法律强制性规定：若抵押行为违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，如房屋已被司法机关依法查封，此时用与之相关的购房合同进行抵押，抵押合同亦属无效。因为被查封的房屋其处分权受到限制，不能进行抵押等处分行为。

实际操作中的风险与建议

即使抵押合同有效但未办理抵押登记，债权人仍面临较大风险。若抵押人将房屋另行出售并办理了过户登记，或房屋被用于其他债务的担保并办理了合法的抵押登记，债权人的权益将难以得到保障。例如，甲将购房合同抵押给乙后，又将房屋卖给了丙并办理了过户手续，此时乙虽然有抵押合同，但由于没有办理抵押登记，无法对抗丙对房屋的所有权，乙的债权可能无法得到实现。

因此，在进行民间借贷或涉及房产抵押的其他交易时，应谨慎选择抵押物，并确保按照法定程序办理抵押登记手续。如果要用房产作为抵押物，应该办理房产的产权证书，并以房产产权证书作为抵押物进行抵押登记，这样才能有效设立抵押权，保障债权人的合法权益。

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