针对您提出的“房子过户不了，写什么协议书可以”的问题，以下是一份详细且具有深度的协议书撰写建议，旨在帮助您明确双方权利义务、降低交易风险，并尽可能保障您的合法权益。

一、协议书基本框架与核心条款

1. 合同主体信息

   • 明确买卖双方（或转让方与受让方）的姓名、身份证号、联系方式及地址，确保身份信息真实无误，以便后续联系和法律追责。

2. 房屋基本情况

   • 详细记录房屋的坐落位置、面积（需明确是否包含公摊面积）、户型结构、产权证号（如有）及当前使用状况（如自住、出租或空置）。
   • 若房屋存在抵押、查封、共有权人异议等瑕疵，卖方需如实披露，买方应确认已知悉并接受这些风险。

3. 交易价格与付款方式

   • 约定房屋的总价款，并明确支付节点，如定金、首付款、尾款等。
   • 确定资金监管方式，如银行托管或第三方见证，以确保资金安全。

4. 交付时间与标准

   • 确定房屋的具体交接日期，并列明附属设施清单，如家具、家电、装修情况等。
   • 约定验收流程，确保房屋交付时符合双方约定的标准。

5. 风险告知与承担

   • 卖方需详细告知买方房屋存在的所有风险，包括但不限于政策限制、产权纠纷等。
   • 双方应明确风险承担方式，如因政策变动导致无法过户，双方应如何协商解决。

6. 违约责任条款

   • 设定违约金比例，通常建议为房款的20%，以约束双方履行合同义务。
   • 明确单方解约、逾期履行等情形的赔偿责任，确保违约方承担相应的法律责任。

7. 争议解决机制

   • 优先选择仲裁条款，因其效率更高，可快速解决争议。
   • 若选择诉讼方式，应约定管辖法院，一般为房屋所在地基层法院。

二、特殊情形处理方案

1. 小产权房/集体土地房屋

   • 在协议中特别标注“因政策限制暂无法过户”，并约定若未来政策允许，双方应积极配合办理过户手续。

2. 经济适用房等特殊性质房产

   • 明确限售期截止时间，并约定满足上市条件后30日内启动过户程序，以确保交易合法性。

3. 预告登记/网签备案房屋

   • 要求卖方提供原购房合同、贷款结清证明等材料，并在协议中设置解除前序限制的履约保证金条款，以保障买方权益。

三、风险防范措施

1. 资金安全保障

   • 采用分期付款方式，如签约付30%、交房付50%、过户完成付20%，并每阶段留存书面凭证，以确保资金流转清晰可查。

2. 居住权保障

   • 办理房屋交接公证，保留水电燃气缴费单据等作为实际占有证据，以证明买方已实际入住并享有居住权。

3. 权利变动预警

   • 定期查询不动产登记簿，发现异常及时主张权利，如通过诉讼保全资产等方式防止房屋被非法处置。

四、法律效力说明

• 根据《民法典》第215条，未办理物权登记的合同仍具债权效力。但需注意，未过户可能存在以下风险：

  • 卖方一房二卖导致买方无法取得所有权；
  • 房屋被司法拍卖或征收补偿归属争议；
  • 政策变动影响交易合法性。

• 因此，在协议中应尽可能明确双方的权利义务、风险承担方式及违约责任，以降低交易风险。同时，建议双方在签订协议前咨询专业律师，确保协议内容合法有效。

综上所述，针对无法过户的房子，您应撰写一份详细且具有深度的协议书，明确双方权利义务、降低交易风险，并尽可能保障您的合法权益。希望以上建议能对您有所帮助。