非小区业主不能担任业委会主任。以下从多个角度对此问题进行详细分析：

一、法规规定

根据《物业管理条例》第十六条及《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的明确规定，业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，且由业主大会会议选举产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。这一规定确保了业主委员会的合法性和代表性，使其能够真正反映和维护业主的利益。由于业委会主任是业委会成员的一部分，因此非业主自然无法担任业委会主任。

二、产权关联与利害关系

1. 产权关联：业主委员会是业主大会的执行机构，其核心职责是代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。只有业主才对物业拥有所有权，因此与小区的物业管理和公共事务有着直接的利害关系。这种产权关联使得业主具备参与决策、管理小区事务的权利基础和动力。
2. 利害关系：非业主由于缺乏这种产权关联，难以像业主那样切实从维护业主利益的角度出发来履行业委会委员的职责。他们可能无法充分理解和反映业主的诉求，因此不具备成为业委会成员，进而担任业委会主任的资格。

三、合法性与代表性

1. 合法性：业主委员会的委员必须是该小区的业主，这是确保其合法性的基础。非业主担任业委会主任将违反相关法律法规，导致业委会的合法性受到质疑。
2. 代表性：业主委员会的委员需具备特定条件，如具有完全民事行为能力，遵守国家相关法律、法规，以及遵守业主大会议事规则和管理规约等。这些规定共同构成了业主委员会委员的资格要求，旨在确保业主委员会能够依法、有效地为业主服务，并维护其权益。非业主由于不具备这些条件，因此无法代表业主行使相关权利。

四、特殊情况说明

虽然存在一些特殊情况，如部分地方规定业主可以委托配偶等近亲属以业主代表身份参选业委会委员，但这本质上也是基于业主的授权，代表业主行使权利。这类代表的资格通常有严格限定和规范，以确保其能够忠实地代表业主的利益。然而，这并不意味着非业主可以直接担任业委会主任。

总结与建议：

非小区业主由于缺乏与物业的直接利害关系以及合法的产权基础，无法担任业主委员会主任。这一规定不仅符合法律法规的要求，也确保了业主委员会的合法性和代表性。如果您是小区业主，并希望参与业委会的工作，建议您积极了解相关法律法规和业主大会议事规则，争取成为业委会委员，为小区的物业管理贡献自己的力量。如果您在房产问题（物业纠纷）方面还有其他疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。