定金能否退还，主要取决于未能签订合同的具体原因以及双方的行为表现。以下是几种常见情况的分析：

1. 因给付定金方（即您）原因导致未能签约

   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，若给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。
   • 具体情形：如果您因为个人原因（如改变主意、资金问题等）不想继续购买或租赁房屋，导致合同无法签订，那么您通常无权要求返还定金。

2. 因收受定金方（如中介或出售方）原因导致未能签约

   • 法律依据：同样依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，若收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
   • 具体情形：如果中介或出售方存在违约行为，如隐瞒房屋重要信息、无故不在约定期限进行协商、擅自改变认购书内容等，导致合同无法签订，那么您有权要求中介或出售方双倍返还定金。

3. 因不可归责于双方的原因导致未能签约

   • 法律依据：根据相关法律规定及公平原则，若合同未能订立是由于不可归责于双方的事由，如政策变化、自然灾害等不可抗力因素，那么定金应予退还。
   • 具体情形：例如，政府出台新的购房政策导致您失去购房资格，或者因自然灾害等不可抗力导致无法签订合同，这种情况下定金应予退还。

特殊情况的考虑：

• 如果中介存在欺诈、威胁等违法行为，导致您交出定金，您同样可以申请退还定金，并可能获得法律的支持。
• 中介若能证明为促成交易所花费了合理成本或开销，这可能会影响到最终的退款金额。在协商或诉讼过程中，这一点需要被充分考虑。

定金退还的流程与建议：

• 在发现无法签订合同时，您应及时与中介进行沟通协商，明确退还定金的事宜。协商过程中，应保留好相关证据（如聊天记录、通话录音、书面协议等），以备不时之需。
• 如果协商无果，您可以考虑通过法律途径解决争议。在此过程中，我会根据您的具体情况，提供针对性的法律帮助和支持。

总结与提醒： 在交付定金前，务必了解清楚定金的性质、用途及退还条件，并保留好相关证据。若遇到定金退还问题，不要慌张，根据上述分析判断具体情况，并采取相应的措施。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。