关于不入住时物业费的收取问题，这确实是一个涉及法律条款和地方政策的具体问题。以下是我为您详细梳理的解答：

一、物业费收取的基本原则

1. 合同约定优先： 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务合同是业主与物业公司之间约定服务内容、标准的法律文件。若合同中明确规定了空置房（即未入住的房屋）物业费的减免比例或条件，如打7折或减免一定比例，那么应按照合同执行。

2. 地方政策补充： 部分省市通过地方性法规对空置房物业费作出了特殊规定。例如，江苏省规定空置超过6个月的住宅，物业费可按不低于70%的标准缴纳；湖南省则规定已办理交付手续但未使用的物业，物业费按90%缴纳。因此，业主还需关注当地的具体政策。

二、空置房的认定与减免条件

1. 空置房认定： 空置房通常需满足连续空置6个月以上，且以水电燃气用量为关键依据（如每月用电量≤5度）。同时，房屋需未装修或未投入使用，并完成报备手续，向物业或社区提交空置声明、房屋钥匙托管证明等材料。

2. 减免条件： 业主能否享受物业费减免，需根据当地政策和物业服务合同的具体条款来确定。若合同或政策中有明确规定，且业主符合相关条件，即可申请减免。

三、特殊情况下的物业费处理

1. 开发商未按时交房： 若开发商未按时交房，物业费应从实际交房日起算。在此之前的物业费，应由开发商承担。

2. 房屋质量问题导致无法入住： 若因房屋质量问题导致无法入住，需区分责任方。若是开发商的问题，物业费应由开发商承担；若是业主自身原因，则业主仍需正常缴纳物业费。

四、法律责任与后果

1. 逾期不交纳的后果： 业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业有权向人民法院起诉。一旦法院判决业主败诉，业主不仅需要补交物业费，还可能面临滞纳金甚至信用惩戒。

2. 物业公司的权利： 物业公司有权通过法律途径追讨欠费，以确保物业服务的正常进行。

五、争议处理建议

1. 协商优先： 业主可与物业公司沟通，提供空置证明（如水电气使用记录）申请费用减免。通过友好协商，往往能达成双方都能接受的解决方案。

2. 留存证据： 业主应保存交房通知书、装修停工通知等文件，作为维权依据。在发生争议时，这些证据将起到关键作用。

3. 法律途径： 若协商未果，业主可向当地住建部门投诉或通过司法程序解决争议。在维护自身合法权益的同时，也促进了物业服务的规范化发展。

六、注意事项

• “空置”定义：需符合长期无人居住且未享受物业服务的状态。短暂离家或偶尔居住的情况，通常不适用减免政策。
• 公共区域维护义务：即使房屋空置，业主仍需分摊电梯维保、绿化等基础服务成本。因为这些服务是面向整个小区或楼栋的，与业主是否入住无关。

综上所述，不入住时的物业费收取问题需根据合同约定、地方政策以及具体情况来综合判断。业主应关注当地政策，了解物业服务合同的具体条款，并在必要时与物业公司进行友好协商或寻求法律途径解决争议。