签了购房协议但没签正式合同是否能退款，需根据购房协议的具体内容、双方的实际履行情况以及相关法律法规来综合判断。以下是从不同角度的详细分析：
一、购房协议的性质与退款可能性
购房协议具备合同主要条款：
- 若购房协议已经包含了商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、面积、价格、付款方式、交房时间等，并且出卖人已按约定收受购房款，那么该协议在法律上应被认定为商品房买卖合同。此时，退款事宜需按合同及相关法律规定处理。若协议中明确规定了退款条件，且这些条件已成就，购房者有权要求退款。
购房协议为预约合同：
- 若购房协议仅为预约合同，主要约定未来签订正式合同的相关事宜，如优先购买权、定金条款等，那么它主要是为后续签订正式合同做准备。在这种情况下，退款需根据协议约定及具体情况决定。如果协议中未明确约定退款条款，且购房者因个人原因想要解除协议，可能会面临退款困难。
二、可以退款的情形
协议约定退款条件成就：
- 购房协议中可能明确规定了某些退款条件，如开发商未取得预售许可证、房屋存在严重质量问题等。若这些条件已发生，购房者有权依据协议要求退款。
开发商违约：
- 开发商若存在严重违约行为，如虚假宣传、擅自变更规划设计、未按时交房等，导致购房者无法实现购房目的，即使协议未明确约定退款条款，购房者也可要求解除协议并退款。同时，购房者还有权要求开发商承担违约责任或赔偿损失。
不可抗力或政策调整：
- 因不可抗力事件（如自然灾害、战争等）或政府政策调整（如限购政策变化）导致购房者无法继续履行购房协议，购房者可以与开发商协商退款。在这种情况下，开发商通常应予理解和配合。
三、不可以退款的情形
购房者自身原因违约：
- 若购房者因个人原因（如改变购房意愿、资金问题等）想要解除购房协议并退款，且协议中无退款条款，这构成违约。开发商有权拒绝退款，并可能要求购房者承担违约责任。
协议已部分履行且不具备解除条件：
- 若购房协议已部分履行，如购房者已入住、开发商已办理部分手续等，且不存在法定或约定解除事由，购房者一般不能要求退款。此时，购房者应继续履行协议义务。
四、退款方式与建议
协商退款：
- 首先尝试与开发商协商退房，明确退款金额、时间等具体条款，并签订退房协议。这是最为直接和高效的解决方式。
诉讼退款：
- 若协商无果，购房者可通过诉讼方式向法院提起诉讼，要求退房并追回已付款项。法院将依据证据和法律规定进行裁决。在诉讼过程中，购房者需要提供充分的证据来支持自己的主张。
保留证据：
- 购房者应保留所有购房相关证据，如购房协议、付款凭证、沟通记录等。这些证据在协商或诉讼过程中将起到至关重要的作用。
及时维权：
- 决定要求退款时应及时采取行动，避免超过法律规定的诉讼时效。一般来说，民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
总结与建议：签了购房协议但未签正式合同时的退款问题需综合考虑多种因素。购房者应仔细审查购房协议内容，了解自己的权益和义务。在遇到退款纠纷时，建议购房者首先尝试与开发商协商解决；若协商不成，再考虑通过诉讼途径来维护自己的合法权益。同时，保留好相关证据和文件也是至关重要的。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。