结论前置：物业公司与谁签订协议，主要取决于物业项目的不同阶段以及小区的管理情况。一般来说，存在两种主要情况：一是由建设单位（开发商）与物业服务企业签订前期物业服务合同；二是由业主委员会（代表业主大会）与物业服务企业签订正式物业服务合同。

一、前期物业服务合同

1. 签订主体：在物业项目的早期阶段，即从物业建成到业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，由建设单位（开发商）与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

2. 目的和作用：

   • 确保物业在业主大会尚未成立、业主无法自主选择物业服务企业的情况下，能够得到正常的运营和管理。
   • 为业主提供基本的物业服务，如小区安保、卫生清洁、绿化养护等，以保障物业项目的初期运行质量。
   • 通过合同条款明确双方的权利和义务，为后续的物业管理奠定基础。

二、正式物业服务合同

1. 签订主体：在业主大会成立并完成物业服务企业的选聘程序之后，由业主委员会（代表业主大会）与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同。

2. 目的和作用：

   • 明确物业服务企业和业主双方的具体权利和义务，是规范双方行为的重要法律依据。
   • 合同内容详细约定了物业服务的内容（包括物业共用部位及共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生和相关秩序的维护等）、服务标准、服务费用、服务期限等关键条款。
   • 保障业主能够获得符合约定标准的物业服务，同时确保物业服务企业能够按照合同约定收取费用并有效开展各项管理活动。

三、特殊情况下的合同签订

1. 全体业主直接签订：若小区尚未成立业主委员会，全体业主可直接与物业服务人签订物业合同，但需就合同条款达成一致意见。

2. 单个业主签订：在特定情况下，如业主有特殊的物业服务需求，物业服务企业可能直接与单个业主签订服务协议，内容根据具体服务事项和双方协商确定。

四、合同的重要性与实际应用

• 保障双方权益：无论是前期物业服务合同还是正式物业服务合同，都是双方权益的重要保障。通过明确的合同条款，可以有效避免纠纷的发生，或在纠纷发生时提供有力的法律依据。
• 指导物业管理实践：合同中的服务内容、标准和费用等条款，直接指导着物业服务企业的日常管理和服务工作，也是业主评价物业服务质量的重要依据。
• 促进和谐社区建设：良好的物业服务合同有助于建立和谐的业主与物业服务企业关系，促进社区的稳定和发展。

法律建议：作为业主或物业服务企业，在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，确保合同内容明确、具体，并符合相关法律法规的规定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律意见。