卖房收定金时，建议签订一份书面定金协议或合同，明确双方的权利义务，以避免后续纠纷。 以下是一份定金协议的基本框架和要点，供你参考：

1. 协议双方信息：

   • 写明卖方（甲方）和买方（乙方）的姓名、身份证号码、联系方式等基本信息。

2. 房屋基本情况：

   • 详细描述房屋的地址、面积、户型、产权情况等，确保与房产证上的信息一致。

3. 定金金额及支付方式：

   • 明确约定定金的金额（通常为房屋总价的一定比例，如5%-20%）。
   • 写明定金的支付方式（如现金、银行转账等）和支付时间。
   • 建议保留支付凭证，如转账记录或收据。

4. 定金性质及违约责任：

   • 明确定金的性质为“立约定金”或“履约定金”，并说明其作用（如保证合同履行、作为购房款的一部分等）。
   • 约定若买方违约，定金不予退还；若卖方违约，需双倍返还定金。
   • 可以根据实际情况约定其他违约责任，如赔偿损失等。

5. 后续合同签订及房款支付：

   • 约定双方应在何时签订正式的房屋买卖合同。
   • 明确房款的支付方式、支付时间及房屋交付时间。

6. 争议解决方式：

   • 约定若发生争议，双方应首先协商解决；协商不成的，可提交仲裁或诉讼解决。

7. 其他条款：

   • 可以根据实际情况添加其他条款，如房屋现状说明、税费承担等。

8. 签字及日期：

   • 协议最后应由双方签字并注明签订日期。

示例条款：

“甲方（卖方）与乙方（买方）就位于XX市XX区XX路XX号的房屋买卖事宜，经友好协商，达成如下定金协议：

一、房屋基本情况：房屋地址、面积、户型、产权情况等。

二、定金金额及支付方式：乙方同意向甲方支付定金人民币XX万元整，作为购房诚意金。定金应于本协议签订之日起XX日内支付至甲方指定账户。

三、定金性质及违约责任：本定金为立约定金，若乙方违约，定金不予退还；若甲方违约，需双倍返还定金。

四、后续合同签订及房款支付：双方应于XX年XX月XX日前签订正式的房屋买卖合同，并按照合同约定支付房款及交付房屋。

五、争议解决方式：若发生争议，双方应首先协商解决；协商不成的，可提交XX仲裁委员会仲裁或向XX人民法院提起诉讼。

六、其他条款：房屋现状说明、税费承担等。

七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。

甲方（签字）：_________ 日期：_________

乙方（签字）：_________ 日期：_________”

注意事项：

• 定金协议应尽可能详细、明确，避免使用模糊或歧义的表述。
• 在签订定金协议前，建议双方对房屋进行实地查看，并确认房屋产权清晰、无纠纷。
• 若对定金协议的内容或条款有疑问，可直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议。