工业用地20年后的处理方式需结合土地使用权性质、合同约定及法律规定综合判断，核心结论如下：

1. 若土地使用权为出让方式取得

   • 自动续期可能性：根据《民法典》第359条，住宅建设用地使用权期满自动续期，但工业用地未明确规定。实践中需以出让合同约定为准，若合同未约定续期条件，需向自然资源部门申请续期。
     
   • 续期程序：需在期满前1年提出申请，重新签订出让合同并缴纳土地出让金。出让金标准可能按评估地价的一定比例（如40%-60%）收取，具体以地方政策为准。
     
   • 未获批准后果：若续期申请被驳回，土地使用权由国家无偿收回，地上建筑物、构筑物按残值补偿（补偿标准通常低于市场价值）。

2. 若土地使用权为划拨方式取得

   • 期满处理：划拨土地无明确使用期限，但若因公共利益需要收回（如城市规划调整），政府可无偿收回土地，但需对地上建筑物给予补偿。
     
   • 转为出让土地：企业可申请补缴出让金将划拨土地转为出让土地，从而获得长期使用权，但需符合产业政策（如符合当地产业园区规划）。

3. 合同约定优先原则

   • 若出让合同明确约定“期满后地上建筑物无偿归国家所有”，则企业需按合同履行，即使建筑物由企业投资建设。
     
   • 若合同未约定建筑物归属，实践中可能按“房地一体”原则处理，即土地收回时建筑物一并收回，但企业可主张补偿（需提供建设成本、折旧等证据）。

4. 特殊情形处理

   • 产业用地弹性年期：部分地区（如深圳、上海）试点工业用地弹性年期制度（如20年、30年），期满后若企业符合产业导向，可优先续期或按协议方式重新供地。
     
   • 低效用地处置：若企业20年内未达约定投资强度或产出要求，政府可能提前收回土地（需按合同约定补偿）。

行动建议：

• 提前核查合同：期满前3年梳理出让合同条款，重点确认续期条件、出让金标准、建筑物归属等关键条款。
  
• 主动沟通政府：向当地自然资源部门咨询续期政策，了解是否需提交可行性研究报告、环评报告等材料。
  
• 评估经济成本：若续期成本过高（如出让金接近土地市场价），可考虑通过股权转让、合作开发等方式盘活资产。
  

如有具体合同条款或地方政策需要解读，可直接提供材料进一步分析。