物业需要和业主签合同。从法律关系上讲，物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。
对业主而言：合同明确了物业服务的内容，如小区的环境卫生维护、公共区域的设施设备维护、安保服务等具体事项。同时，也规定了业主需要承担的义务，如按时缴纳物业费等。
对物业而言：合同规定了其可以提供服务并收取费用的依据，明确了其管理服务的范围和权限。没有合同的约束，在物业管理过程中容易产生纠纷，双方的权益都难以得到有效的保障。
通常情况下，物业合同是由建设单位（通常是开发商）依法与物业公司签订《物业前期管理合同》，或者在小区成立业委会后，由业委会代表业主与业主大会依法选聘的物业公司签订《物业服务合同》。该物业服务合同对全体业主具有法律约束力。因此，并不需要与每个业主都单独签订物业合同。