物业费的定价主体和依据在不同阶段及情况下有所不同，但均需在法律法规的框架内进行，并通过物业服务合同明确约定。以下从不同角度为您详细分析：

一、普通住宅物业费定价

1. 前期物业服务阶段（业主大会成立前）

   • 定价主体：由价格主管部门会同房地产行政主管部门共同制定基准价及浮动幅度，建设单位（开发商）在政府指导价范围内与物业服务企业协商确定具体标准。
   • 示例：如某地区规定基准价为每月每平方米1.5元，浮动10%，则开发商与物业可在1.35-1.65元/平方米·月范围内协商确定。
   • 法律依据：根据《物业服务收费管理办法》，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。

2. 业主大会成立后

   • 定价主体：业主委员会与物业服务企业。
   • 决定方式：需经业主大会表决，获得专有部分占建筑物总面积过半且总人数过半的业主同意。
   • 示例：某小区业主大会成立后，经表决同意将物业费从1.2元调整为1.6元/平方米·月。
   • 法律依据：业主大会成立后，物业服务收费由业主大会与物业服务企业协商确定，并签订物业服务合同。

二、非住宅物业费定价

• 定价主体：业主或业主委员会与物业服务企业通过平等协商确定。
• 决定因素：考虑市场行情、服务需求、成本等因素，更加灵活。
• 示例：某商业写字楼根据高端定位和服务内容，协商确定物业费为30元/平方米·月。
• 法律依据：非住宅物业的物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。

三、物业费定价的程序与监督

1. 前期公示与备案：物业服务企业应在前期物业服务合同中明确收费标准，并在物业管理区域显著位置公示，接受业主和政府部门的监督。同时，部分地区要求物业服务企业将收费标准报政府价格主管部门备案。
2. 调整程序：如需调整物业费标准，物业服务企业应首先与业主或业主委员会协商，必要时召开业主大会进行表决，并报政府价格主管部门备案或批准（具体流程依据当地政策而定）。
3. 政策遵循：所有定价行为均需符合当地政府的法规和政策要求，确保定价的合法性与合理性。

四、争议解决与建议

• 咨询与调解：对物业费定价有疑问或争议时，建议首先咨询当地的物业管理行政主管部门或查看物业服务合同中的相关条款，以获取准确的法律意见和帮助。
• 法律途径：若无法通过协商解决，业主或物业服务企业可依法向相关部门申请调解，或通过诉讼等法律途径维护自身权益。

总结来说，物业费定价是一个涉及多方面因素和多个参与主体的复杂过程。在不同阶段和情况下，定价主体和依据会有所不同，但均需在法律法规的框架内进行，并通过物业服务合同明确约定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。