物业与业主之间确实会签订合同，这是双方合作的基础，也是法律法规的明确要求。根据不同情形，签订合同的主体和合同类型可能有所不同，但均旨在明确双方在物业管理服务中的权利和义务。以下从多个角度详细分析：

一、合同类型及签订主体

1. 前期物业服务合同

   • 签订主体：在业主委员会未成立前，由建设单位（开发商）与物业服务企业签订。
   • 特点：该合同对业主具有法律约束力，业主购买房屋即视为默认接受合同条款。例如，开发商在楼盘建设阶段与物业服务企业签订前期物业服务合同，业主购房后需按合同约定享受服务并缴纳物业费。

2. 物业服务合同

   • 签订主体：业主委员会（代表业主）与业主大会选聘的物业服务企业签订。
   • 特点：反映业主共同意愿和需求，明确双方权利义务。签订此合同需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。例如，小区业主大会成立后，通过法定程序选聘物业服务企业，并由业主委员会与其签订物业服务合同，明确服务内容、费用标准等。

3. 个别服务协议

   • 签订主体：物业与单个业主。
   • 特点：个性化、针对性强，满足个别业主特殊需求。例如，业主因特殊服务需求（如珍贵物品保管、定期深度清洁）与物业协商一致后签订个别服务协议，并支付额外费用。

二、合同内容要点

无论哪种类型的合同，均应包含以下关键内容：

• 服务项目：明确物业公司应提供的具体服务内容，如安保、保洁、绿化等。
• 服务质量标准：规定服务的质量要求和标准，如保洁频率、绿化养护标准等。
• 服务费用及支付方式：确定物业费的金额、支付方式和时间，以及费用调整机制。
• 双方权利义务：详细阐述物业公司和业主各自的权利和义务，如物业公司有权要求业主按时缴纳物业费，业主有权监督物业服务质量等。
• 违约责任：约定违约方应承担的责任和赔偿方式，如物业公司未提供约定服务应退还部分物业费或赔偿损失等。

三、特殊情况下的处理

1. 事实服务关系：即使未签订正式书面合同，但如果物业服务企业实际提供了物业服务，且业主事实上接受了相关服务，双方就形成了事实上的物业服务关系。在这种情况下，业主仍应支付相应的物业费，双方的权利义务受相关法律法规和行业规范的约束。
2. 相关规定或约定的约束力：如果存在业主委员会代表业主签订的物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。小区的业主公约、临时管理规约等对物业服务及费用缴纳有明确规定时，业主也应遵守。
3. 法律规定的缴费义务：根据相关法律法规，只要物业服务企业按照规定提供了服务，业主享受了服务成果，就有义务支付相应费用。

四、法律建议

1. 仔细审查合同条款：在签订物业服务合同时，无论是业主委员会还是单个业主，都应仔细审查合同条款，确保自身权益得到充分保护。特别是关于服务内容、质量标准、费用及支付方式、违约责任等关键条款，要明确无误。
2. 及时沟通协商：如对合同条款有疑问或需要修改，应及时与物业服务企业沟通协商，达成一致意见后再签订合同。避免因合同条款不清或存在歧义而引发后续纠纷。
3. 严格遵守合同约定：合同签订后，双方应严格遵守合同约定，共同维护良好的物业管理秩序。物业服务企业应按照合同约定提供优质服务，业主应按时缴纳物业费并遵守小区规定。

物业与业主之间签订合同是确保双方权益的重要文件。根据不同情形选择合适的合同类型，并明确合同内容要点，有助于保障物业服务的顺利进行并减少潜在的纠纷风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。