核心结论：合同约定老人居住权的情况下，房屋出售需分情况处理，具体如下：

1. 若居住权合同对出售有明确约定
   根据《民法典》第369条，居住权不得转让、继承，但设立居住权的住宅原则上可以出租（另有约定除外）。若合同中已明确约定房屋出售条件（如需经居住权人同意、出售款分配方式等），则双方应按合同约定履行。例如：

   • 约定“出售需老人书面同意”：未经同意，所有权人单方出售可能构成违约，老人可主张赔偿或要求继续履行合同；
     
   • 约定“出售款优先支付老人养老费用”：出售时需按约定预留或直接支付款项，否则老人可追偿。

2. 若居住权合同未约定出售条款
   根据《民法典》第366-371条，居住权人仅享有占有、使用房屋的权利，不享有收益权（另有约定除外）。此时：

   • 所有权人权利：房屋所有权人仍有权出售房屋，但需保障老人居住权至合同终止（如居住权期限届满或老人死亡）。
     
   • 买受人义务：根据《民法典》第370条，居住权期限届满或居住权人死亡后，房屋所有权才完全恢复。买受人需接受房屋存在居住权限制的事实，若强行要求老人搬离可能构成侵权。
     
   • 风险防范：建议所有权人在出售前与老人协商解除居住权（需书面协议），或通过“带居住权出售”方式明确买受人知情并接受限制。

3. 特殊情形：居住权与所有权冲突

   • 若老人拒绝搬离且居住权未到期，所有权人无法通过法律途径强制驱逐，但可与老人协商补偿方案（如支付搬家费、临时安置费）；
     
   • 若买受人因居住权问题拒绝履行合同（如支付房款），所有权人可能需承担违约责任，除非能证明已充分披露居住权信息。

建议行动：

• 审查居住权合同条款，明确双方权利义务；
  
• 出售前与老人协商解除或变更居住权，并签订书面协议；
  
• 在房屋买卖合同中明确“带居住权出售”条款，避免买受人事后主张权利；
  
• 必要时咨询律师，通过法律程序确认居住权状态或处理纠纷。
  

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