不动产抵押是登记生效。以下是对这一问题的详细解释：
法律背景
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产抵押权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。这意味着，不动产抵押权的设立必须经过登记程序，才能产生法律效力。未经登记，不动产抵押权不设立，债权人也就无法享有优先受偿的权利。
登记生效的具体含义
登记是抵押权设立的必要条件：只有办理了抵押登记，抵押权才得以设立。如果仅签订了抵押合同而未办理登记，抵押权并未设立，债权人无法依据抵押合同主张抵押权。
登记具有公示公信效力：抵押登记后，抵押权的信息得以公开，第三人可以通过查询登记信息了解抵押权的存在。这有助于保护交易安全，防止因信息不对称而导致的纠纷。
登记对抗第三人的效力：虽然不动产抵押权的设立以登记为生效要件，但一旦登记完成，抵押权就具有对抗第三人的效力。这意味着，如果抵押人将已抵押的不动产转让给第三人，债权人仍有权就该不动产行使抵押权，第三人不能以不知情为由抗辩。
实际操作中的注意事项
及时办理抵押登记：债权人在与抵押人签订抵押合同后，应及时办理抵押登记手续，以确保抵押权的设立和生效。
核实抵押物信息：在办理抵押登记前，债权人应核实抵押物的权属、状态等信息，确保抵押物不存在权属纠纷或已被其他债权人抵押的情况。
关注登记变更情况：如果抵押物的权属、状态等发生变更，债权人应及时关注并办理相应的登记变更手续，以确保抵押权的持续有效。
可能的法律后果
如果未办理不动产抵押登记，债权人将无法享有优先受偿的权利。在抵押人无法履行债务时，债权人只能作为普通债权人参与分配抵押人的财产，这往往难以保障债权人的利益。因此，办理不动产抵押登记是保障债权人权益的重要措施。
综上所述，不动产抵押是登记生效的。债权人在与抵押人签订抵押合同后，应及时办理抵押登记手续，以确保抵押权的设立和生效。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。