结论前置：小区物业费的定价主体及程序因物业类型、管理阶段和地区政策的不同而有所差异，但通常需遵循政府指导或市场调节原则，并确保定价过程的透明与合法性。以下是具体分析：
一、不同阶段和情况下的定价主体
前期物业服务阶段（新建小区）
- 定价主体：在业主大会尚未成立时，由建设单位（开发商）选聘物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定物业费价格。
- 定价依据：建设单位会参考物业服务内容、质量、成本及当地同类型小区物业费水平等因素，与物业服务企业协商确定价格，并需相关部门备案。例如，某新建小区在前期物业服务合同中约定物业费为每月每平方米2.5元。
业主大会成立后
- 定价主体：业主大会代表全体业主权益，通过业主委员会与物业服务企业协商确定物业费价格。
- 定价依据：业主委员会会充分考虑物业服务实际需求、服务质量、成本支出及周边小区物业费标准，确保价格既满足物业服务运行，又被广大业主接受。例如，某小区业主大会成立后，经表决同意将物业费从每月每平方米2元调整为2.2元。
特殊情形（保障性住房）
- 定价主体：政府相关部门。
- 定价依据：政府会根据当地经济发展水平、居民收入状况及物业服务基本需求，制定相对合理的物业费标准，并遵循政府制定的基准价及浮动幅度。例如，某市规定经济适用房的物业费不超过每月每平方米1.5元。
二、物业费定价的程序与监督
- 前期公示与备案：物业服务企业应在前期物业服务合同中明确收费标准，并在物业管理区域显著位置公示，接受业主和政府部门的监督。同时，需将收费标准报相关部门备案。
- 调整程序：如需调整物业费标准，物业服务企业应首先与业主或业主委员会协商，必要时召开业主大会进行表决，并报政府价格主管部门备案或批准。例如，某小区物业服务企业提出调整物业费，经业主大会表决通过后，报当地物价部门备案。
- 政策遵循：所有定价行为均需符合当地政府的法规和政策要求，确保定价的合法性与合理性。例如，某地区政府出台政策，规定物业费不得包含与物业服务无关的费用。
三、争议解决与建议
- 咨询与调解：对物业费定价有疑问或争议时，建议首先咨询当地的物业管理行政主管部门或向我咨询，以获取准确的法律意见和帮助。例如，业主可以拨打当地住建部门的咨询电话，了解物业费定价的相关政策。
- 法律途径：若无法通过协商解决，业主或物业服务企业可依法向相关部门申请调解，或通过诉讼等法律途径维护自身权益。例如，某小区业主因物业费定价问题与物业服务企业发生纠纷，经调解无果后，向法院提起诉讼。
四、实际案例参考
- 案例一：某新建小区在前期物业服务合同中约定物业费为每月每平方米3元，后因物业服务成本增加，物业服务企业提出调整物业费。经与业主委员会协商，并召开业主大会表决通过后，物业费调整为每月每平方米3.2元，并报当地物价部门备案。
- 案例二：某老旧小区因历史原因未成立业主大会，物业费一直由原建设单位代管。后经街道办指导，成立业主委员会并选聘新的物业服务企业。新物业服务企业提出调整物业费，经业主大会表决通过后，物业费从每月每平方米1.8元调整为2元。
综上所述，小区物业费的定价是一个涉及多方面因素和多个参与主体的复杂过程。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。