物业合同通常与以下主体签订，具体取决于小区的管理阶段和实际情况：
业主委员会：
- 产生与职责：业主委员会是由业主大会选举产生的，代表全体业主的利益，负责物业管理的相关事宜，包括选聘物业服务企业。
- 签订合同：在业主大会的授权下，业主委员会有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。这份合同会明确物业服务的内容、标准、费用等关键条款，对全体业主和物业服务企业都具有法律约束力。
建设单位（开发商）：
- 前期管理：在业主、业主大会尚未成立或未选聘物业服务企业之前，建设单位作为物业的开发建设者，承担前期物业服务的委托责任。
- 签订合同：建设单位会选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。这份合同主要适用于物业项目的早期阶段，确保物业在交付后能正常运转和维护。它对建设单位、物业服务企业以及后续入住的业主均具有约束力。
全体业主或单个业主：
- 全体业主：在极少数情况下，如果小区尚未成立业主委员会，且业主们能够就物业服务合同的主要条款达成一致意见，那么全体业主也可以直接与物业服务企业签订物业合同。
- 单个业主：针对一些特殊的物业服务需求，如别墅区的个性化服务，物业服务企业可能会直接与单个业主签订服务协议。这份协议主要明确双方针对特定服务事项的权利和义务。
在签订物业合同时，需要注意以下几点：
- 合同内容：无论与哪个主体签订物业合同，都应确保合同内容明确、具体，包括服务事项、服务质量、服务费用、双方权责等。这是保障物业服务质量和业主权益的关键。
- 查看与监督：业主有权查看物业服务合同，并监督物业公司履行合同情况。如果发现物业公司未按合同约定提供服务，业主可以要求物业公司整改，并在合理范围内拒交部分物业费。
- 法律约束力：物业合同一旦签订，就对签订双方具有法律约束力。双方应严格按照合同约定履行各自义务，否则可能面临法律责任。
举例说明：
假设您所在的小区已经成立了业主委员会，那么物业合同就应该由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订。合同中会明确物业服务的内容（如小区安保、卫生清洁、绿化养护等）、服务标准（如安保人员数量、清洁频率等）、服务费用（如物业费标准、支付方式等）以及双方的权利和义务。
如果您所在的小区尚未成立业主委员会，且业主们能够就物业服务合同的主要条款达成一致意见，那么全体业主也可以直接与物业服务企业签订物业合同。不过，这种情况相对较少见，因为通常业主们会倾向于成立业主委员会来代表自己与物业服务企业协商和签订合同。
总结与建议：
物业合同的签订主体多样，包括业主委员会、建设单位以及特定情况下的全体业主或单个业主。在签订合同时，应确保合同内容明确、具体，并明确双方的权利和义务。如果您对物业合同的签订有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。