未满16岁租房子签合同的效力，主要取决于未成年人的民事行为能力状况，具体分析如下：

1. 无民事行为能力人（不满8周岁）

   • 效力判断：不满8周岁的未成年人是无民事行为能力人，无法独立实施民事法律行为，包括签订租房合同。因此，他们独立签订的租房合同是无效的，无论合同内容如何，都需要由其法定代理人代为实施。
   • 举例：如果一个7岁的孩子试图签订租房合同，该合同将因孩子无民事行为能力而无效。

2. 限制民事行为能力人（8周岁以上不满16周岁，且非以自己的劳动收入为主要生活来源）

   • 效力判断：这部分未成年人属于限制民事行为能力人，他们签订的租房合同在未经法定代理人追认前处于效力待定状态。若合同内容与其年龄、智力相适应（如租赁价格合理、用途在其认知和掌控范围内），且法定代理人同意或事后追认，则合同有效；若未经法定代理人追认，则合同无效。
   • 举例：一个14岁的孩子为了上学方便而签订租房合同，如果其父母事后表示同意并认可，那么该合同就是有效的；如果父母拒绝追认，则合同无效。

3. 视为完全民事行为能力人（16周岁以上且以自己的劳动收入为主要生活来源）

   • 效力判断：根据法律规定，16周岁以上不满18周岁的公民，如果以自己的劳动收入为主要生活来源，则视为具有完全民事行为能力。这类未成年人有权依照合同自由原则订立租房合同，只要合同内容合法且无其他效力瑕疵，该合同即具有法律效力。
   • 举例：一个17岁的青年以自己打工的收入为生，他签订的租房合同是有效的，因为他被视为具有完全民事行为能力。

法律建议与注意事项：

• 确认民事行为能力：在涉及未成年人签订租房合同时，应首先确认其年龄及民事行为能力状况，以判断合同的效力。
• 法定代理人参与：对于限制民事行为能力人，法定代理人应积极参与其租房活动，提供必要的指导和帮助，避免可能的法律纠纷。法定代理人有权对合同进行追认或拒绝追认，从而影响合同的效力。
• 合同内容合理性：无论未成年人的民事行为能力如何，租房合同的内容都应合理、公平，符合法律法规的规定。如果合同内容存在瑕疵或违法之处，即使未成年人具有完全民事行为能力，合同也可能被认定为无效。
• 及时咨询法律专业人士：如果对合同效力存在疑问或争议，建议及时向我这样的法律专业人士咨询，以获取准确的法律意见和解决方案。

综上所述，未满16岁租房子签合同的效力是一个复杂的问题，需要根据未成年人的民事行为能力状况、合同内容以及法定代理人的态度等多方面因素进行综合判断。在实际操作中，应遵循相关法律法规的规定，确保合同的合法性和未成年人的合法权益得到保护。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。