面对欠租金且被视为“老赖”的租户，房东可以采取以下一系列措施来维护自己的合法权益。我会从多个角度为你详细分析并给出建议：
确保租赁合同合法有效：
- 首要步骤是确认租赁合同是合法有效的，且合同中应明确约定租金支付方式、金额、支付时间以及逾期支付的后果。这是后续采取行动的法律基础，也是保护房东权益的关键。
友好沟通协商：
- 在采取任何法律手段之前，建议先与租户进行友好沟通，了解其拖欠房租的具体原因。有时候，租户可能只是暂时遇到经济困难，通过协商给予一定的宽限期或分期支付安排，或许能够解决问题，同时也有助于维护双方的良好关系。
发送书面通知：
- 若沟通协商无果，应向租户发送一份正式的书面通知，明确指出其拖欠房租的事实、违约行为，并限定一个合理的期限要求其支付房租。书面通知不仅具有威慑作用，还能为后续可能的法律程序保留证据。通知中应注明逾期仍不支付的后果，如解除租赁合同、追究违约责任等。
解除合同：
- 如果租户在书面通知规定的期限内仍未支付房租，且没有合理的解释或解决方案，房东可以根据租赁合同的约定和相关法律规定，解除租赁合同。解除合同的通知应以书面形式发送给租户，明确告知合同解除的原因、时间，并要求租户在一定期限内搬离房屋，结清所有费用。
采取法律途径：
- 申请支付令：如果租户承认拖欠房租但拖延支付，房东可以向法院申请支付令。法院会根据申请向租户发出支付令，要求其在规定期限内支付房租。若租户在规定时间内既不提出书面异议又不履行支付令，房东可以向法院申请强制执行。
- 提起诉讼：若支付令无效或租户恶意拖欠，房东可以向房屋所在地的基层人民法院提起民事诉讼。在诉讼过程中，房东需要提供充分的证据来证明租户拖欠房租的事实和金额，如租赁合同、租金支付记录、催款通知等。法院受理案件后，会安排开庭审理，并根据双方提供的证据和法律规定作出判决。
- 寻求机构协助：除了诉讼之外，房东还可以考虑向当地的房屋管理部门或相关机构投诉，寻求其协助解决问题。这些机构可能会提供一些调解或仲裁服务，帮助房东与租户达成和解。
强制执行：
- 如果租户在判决书规定的履行期限内仍未支付房租，房东可以在规定的时间内向法院申请强制执行。法院有权采取多种强制执行措施，如查询、冻结、扣划其银行存款，查封、拍卖其名下的财产等。对于有能力履行而拒不履行的租户，法院还可以采取罚款、拘留等强制措施，情节严重的可能会追究其刑事责任。
预防措施：
- 为了预防类似情况的发生，建议在签订租赁合同时就明确规定好租金的支付方式、时间以及逾期支付的后果。同时，也可以要求租户提供一定的押金作为担保，以降低风险。此外，定期对房屋进行检查和维护，保持与租户的良好沟通，也是预防拖欠房租的有效措施。
总结与建议：
- 面对欠租金的“老赖”租户，房东应依法行事，确保租赁合同的合法有效，并依次尝试沟通协商、发送书面通知、解除合同、采取法律途径及申请强制执行等措施来维护自身权益。
- 在整个过程中，房东应保留好所有相关证据，如租赁合同、租金支付记录、催款通知等，以便在需要时提供给法院或相关机构。
- 如果遇到复杂情况或不确定如何操作时，建议及时咨询专业律师（即我本人，张宏伟律师），以获取更具体的法律建议和帮助。
希望这些建议能对你有所帮助，如果你有任何其他问题或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。