物业费定价的确定涉及多个主体和因素，具体如下：
政府指导价下的定价主体与程序
- 适用范围：主要适用于普通住宅物业，特别是保障性住房、房改房、老旧住宅小区等。
- 定价主体：由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门共同制定基准价及浮动幅度。
- 定价程序：政府根据物业管理服务等级标准、本地经济发展水平、居民消费能力及物业服务成本等因素，经过深入调研、成本测算、听取社会意见后，制定基准价及其浮动幅度。物业服务企业在政府指导价规定的幅度内，与业主委员会或业主协商确定具体收费标准。
- 示例：如某地区规定基准价为每月每平方米1.5元，浮动10%，则开发商与物业可在1.35-1.65元/平方米·月范围内协商确定。
市场调节价下的定价主体与程序
- 前期物业服务阶段（新建小区）
- 定价主体：建设单位（开发商）。在业主大会尚未成立时，由建设单位选聘物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定物业费价格。
- 定价依据：建设单位参考物业服务内容、质量、成本及当地同类型小区物业费水平等因素，与物业服务企业协商确定价格，并需相关部门备案。
- 业主大会成立后
- 定价主体：业主大会。业主大会代表全体业主权益，通过业主委员会与物业服务企业协商确定物业费价格。
- 定价程序：业主委员会充分考虑物业服务实际需求、服务质量、成本支出及周边小区物业费标准，确保价格既满足物业服务运行，又被广大业主接受。同时，需经业主大会表决，获得专有部分占建筑物总面积过半且总人数过半的业主同意。
- 示例：某小区业主大会成立后，经表决同意将物业费从1.2元调整为1.6元/平方米·月。
非住宅物业的定价
- 定价主体：业主或业主委员会与物业服务企业通过平等协商确定。
- 决定因素：考虑市场行情、服务需求、成本等因素，更加灵活。
- 示例：某商业写字楼根据高端定位和服务内容，协商确定物业费为30元/平方米·月。
在物业费定价过程中，还需注意以下几点：
- 透明度与公示：物业服务企业需将收费标准和服务内容向业主公开透明地公示，确保业主的知情权。
- 监管与审计：物业服务企业应接受相关部门的监管和审计，以确保收费的合理性和合法性。
- 争议解决：若双方对物业费定价有争议，可寻求物价部门或房屋住建部门的协调或裁定。业主或物业服务企业也可依法向相关部门申请调解，或通过诉讼等法律途径维护自身权益。
总结来看，物业费定价是一个涉及多方面因素和多个参与主体的复杂过程，需严格遵循相关法律法规和政策要求，确保定价的公平、合理与透明。如果您对物业费定价有进一步的疑问或需要具体的法律帮助，请直接向我咨询。