擅自涂改和篡改不动产登记档案是违法的。以下从不同角度对此问题进行详细分析：

1. 法律定性：

   • 不动产登记档案是记录不动产权利状况、自然状况等重要信息的官方文件，具有极高的法律效力和证明力。擅自涂改或篡改这些档案，直接破坏了档案的真实性和完整性，损害了不动产登记制度的权威性和公信力。
   • 根据相关法律法规，如《中华人民共和国档案法》以及《不动产登记暂行条例》等，任何单位或个人都不得擅自涂改、伪造、损毁不动产登记档案。违反这些规定，将面临法律制裁。

2. 法律后果：

   • 行政责任：对于擅自涂改或篡改不动产登记档案的行为，相关行政机关有权依法给予行政处罚，如罚款、警告等。这些处罚旨在维护不动产登记制度的正常运行和档案的真实性。
   • 刑事责任：如果涂改或篡改行为情节严重，构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。例如，如果涂改或篡改行为导致他人财产损失或社会公共利益受损，可能构成诈骗罪、破坏计算机信息系统罪等，面临更严厉的刑事处罚。

3. 实际操作中的注意事项：

   • 在日常生活中，如果因某种原因需要修改不动产登记档案中的信息，应通过合法途径进行，如向不动产登记机构提出申请，并提交相关证明材料。
   • 任何单位或个人都不应试图通过擅自涂改或篡改档案来达到自己的目的，这种行为不仅违法，而且可能引发严重的法律后果。

4. 建议与提醒：

   • 如果您发现有人擅自涂改或篡改不动产登记档案，应及时向相关部门举报，以维护不动产登记制度的权威性和公信力。
   • 如果您自己因某种原因需要修改档案信息，请务必通过合法途径进行，并咨询专业律师的意见，以确保自己的行为合法合规。

综上所述，擅自涂改和篡改不动产登记档案是违法的，并可能面临严重的法律后果。因此，我建议您在处理与不动产登记档案相关的事务时，务必遵守相关法律法规，通过合法途径进行操作。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。