直系亲属在房屋买卖中收取定金的行为，在符合法定条件时具有法律约束力。以下从定金合同的效力、直系亲属作为合同主体的特殊性及法律后果三方面进行分析：

一、定金合同的效力需满足法定条件

1. 真实意思表示
   根据《民法典》第143条，定金合同需基于双方真实意愿，不存在欺诈、胁迫或通谋虚伪表示。例如，若直系亲属以虚假理由收取定金（如虚构房屋产权），则合同可能因虚假意思表示而无效。

2. 内容合法合规

   • 房屋权属清晰：直系亲属需对房屋享有合法处分权（如共有产权需其他共有人同意）。若房屋存在产权纠纷或被查封，定金合同可能无效。
     
   • 符合限购政策：若买方不具备购房资格，定金合同可能因违反政策而无法履行。
     
   • 定金数额合法：根据《民法典》第586条，定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。

3. 形式符合要求
   根据《城市房地产管理法》第41条，房屋买卖合同（含定金条款）需采用书面形式。若未签订书面合同，但一方已履行主要义务（如支付定金、接收房屋）且对方接受的，可认定合同成立。

二、直系亲属作为合同主体的特殊性

1. 身份关系不影响合同效力
   直系亲属（如父母、子女）之间的房屋买卖合同，与普通民事主体间的合同效力无本质区别。只要满足上述法定条件，定金合同即对双方具有约束力。

2. 潜在风险：表见代理与善意取得

   • 若直系亲属代为收取定金但未获授权，可能构成表见代理（如买方有理由相信其有代理权），此时定金合同可能约束被代理人。
     
   • 若房屋实际所有权人追认合同效力，或买方符合善意取得条件（如支付合理对价、不知情且已办理过户），合同可能被认定有效。

三、法律后果：定金罚则的适用

1. 卖方违约
   若卖方（直系亲属）拒绝履行合同，需双倍返还定金（《民法典》第587条）。例如，若定金为10万元，卖方需返还20万元。

2. 买方违约
   若买方拒绝履行合同，卖方有权没收定金。但若定金数额超过法定比例（如标的额的20%），超出部分需返还。

3. 不可抗力或政策变化
   若因不可抗力（如房屋灭失）或政策调整（如限购升级）导致合同无法履行，双方可协商解除合同，定金应返还买方。

实务建议

1. 签订书面合同：明确约定房屋信息、价款、定金数额及违约责任，避免口头约定。
   
2. 核实产权状况：通过不动产登记中心查询房屋权属，确认卖方处分权。
   
3. 保留支付凭证：通过银行转账等方式支付定金，并备注“房屋买卖定金”。
   
4. 咨询专业律师：若涉及复杂情况（如共有产权、代持协议），建议提前审查合同条款。

总结：直系亲属收取定金的行为，在满足真实意思表示、内容合法、形式合规等条件下，具有法律约束力。若发生纠纷，可依据定金罚则主张权利，但需注意身份关系可能带来的特殊风险。如有具体问题，可直接向我咨询。